FG Köln Urteil vom 25.09.2003 - 10 K 8101/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel - Veräußerung teilweise erst nach Ablauf der Haltefrist

Leitsatz (redaktionell)

Die Fünf-Jahres-Haltefrist zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung ist keine starre - absolute - Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach Erwerb oder Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht, wenn sich auch die Indizwirkung der Veräußerungen mit zunehmendem Zeitraum stetig verringert, mit der Folge, dass die erforderliche - zumindest bedingte - Veräußerungsabsicht bereits im Erwerbs- oder Errichtungszeitpunkt grundsätzlich nur noch bei Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte bejaht werden kann.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2, §§ 6, 6 Abs. 1, 1 Nrn. 5, 5 Sätze 1, 1 Hs. 1, S. 3, § 15

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob hinsichtlich des Objekts „O-Straße” die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegen.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Der Kläger ist Architekt. Er war im Jahr 1983 an einer GbR IV beteiligt, die ein Grundstück in B-Stadt, O-Straße erworben hatte. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag existierte nicht. Ausweislich der Bilanz vom 31. Dezember 1983 sollte der Gesellschaftszweck der GbR IV in der Errichtung von insgesamt drei Wohnhäusern auf eigenem Grundstück (O-Straße, B) zum Zwecke der Bildung von Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung liegen. Die Fertigstellung des Objekts erfolgte im Jahr 1986 (Gerichtsakte Bl. 9). Die Tätigkeit der GbR IV wurde als Gewerbebetrieb behandelt. Bis einschließlich 1987 wurden dementsprechend gewerbliche Verluste erklärt, die den Gesellschaftern anteilmäßig zugerechnet und dann im Rahmen der Veranlagungen zur Einkommensteuer mit den übrigen Einkünften verrechnet wurden. Nach Angaben des Klägers wurden die Wohnungen wegen fehlender Vermarktungsmöglichkeiten allerdings zunächst nicht verkauft, sondern vermietet. Es handelte sich um zeitlich unbefristete Mietverträge.

Im Jahr 1984 erwarb der Kläger außerdem das unbebaute Grundstück „S”. Vor der Bebauung veräußerte er Teile des Grundstücks an vier verschiedene Bauherren und schloss sich mit diesen zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen, die auf dem Grundstück ein Wohn- und Geschäftshaus errichtete, an welchem der Kläger ursprünglich mit 12 Einheiten beteiligt war. Nach der Teilungserklärung im Jahr 1986 veräußerte der Kläger in den Jahren 1986 bis 1988 insgesamt neun Einheiten dieses Komplexes. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass jedenfalls hinsichtlich der Wohnungs-Veräußerungen betreffend das Objekt „S” von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist.

Zum 31. Dezember 1987 setzten sich die Gesellschafter der GbR IV notariell im Wege der Realteilung auseinander. Der Kläger übernahm dabei 10 Wohneinheiten des Objekts „O-Straße” entsprechend seinem Anteil von 14,4% am Gesamtobjekt (BP-Bericht vom 3. Januar 1997, Anlage 4). Zum 31. Dezember 1987 betrug der gemeine Wert des Grundstücks laut Wertgutachten 8.200.000 DM (Gebäudewert: 6.400.000 DM; Grundstückswert 1.800.000 DM). Davon entfielen auf den Kläger für Grund und Boden 230.240 DM und für das Gebäude 920.960 DM (RBSt-Akte, Vermerk FA A-Stadt). Der Kläger führt dazu aus, bei dem Vorgang habe es sich um eine Betriebsaufgabe gehandelt. Er habe die ihm zugewiesenen Wohnungen nicht zum Buchwert in ein anderes Betriebsvermögen übernehmen, sondern ab 1988 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollen. Daher sei unter Einbeziehung der stillen Reserven ein gewerblicher Veräußerungsverlust von 106.544 DM festgestellt und entsprechend im Einkommensteuerbescheid 1987 (19. Dezember 1991) angesetzt worden. Ab 1988 seien Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt worden. Die Finanzierung des Objekts sei langfristig angelegt gewesen. Aufgrund eines Engpasses in der Liquidität habe sich der Kläger ab 1991 doch zum Verkauf der Wohnungen entschlossen.

Am 20. August 1991, 26. November 1991, 16. April 1992, 5. Juni 1992, 10. Dezember 1993, 28. Januar 1994 und am 8. Mai 1995 veräußerte der Kläger insgesamt sieben Einheiten des Objekts „O-Straße”.

Ab September 1995 fand beim Kläger eine Betriebsprüfung für den Zeitraum 1989 bis 1993 statt. Im BP-Bericht vom 3. Januar 1997 bejahte der Prüfer hinsichtlich der Objekts „O-Straße” das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels. Er sah die veräußerten Objekte als Umlaufvermögen an und machte vorgenommene AfA rückgängig. Die Gewinne ermittelte er auf der Grundlage des Bestandsvergleichs und unterwarf sie außerdem der Gewerbesteuer, wobei die mit der Gebäudefinanzierung zusammenhängenden Kreditzinsen als Dauerschuldzinsen behandelt wurden; die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wurde nicht gewährt. Der Betriebsprüfer ermittelte die Einkünfte wie folgt:

1989	./. 52.857 DM
1990	./. 38.014 DM
1991	119.497 DM
1992	94.892 DM
1993	35.161 DM

Auch in der Folgezeit setzte der Kläger die Veräußerungen der Wohnungen des ...