FG Köln Urteil vom 26.10.2006 - 6 K 394/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Private Vermögensverwaltung trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze

Leitsatz (redaktionell)

Verkauft der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Eigentumswohnungen und beruht der Verkauf nach dem Gesamtbild der Verhältnisse maßgeblich auf dem Druck der finanzierenden Bank, so fehlt es an einer Veräußerungsabsicht des Eigentümers für den gewerblichen Grundstückshandel. Allerdings greift dann u.U. die Steuerpflicht aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG.

Normenkette

EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1, § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.12.2009; Aktenzeichen III R 101/06)

Tatbestand

Streitig ist, ob die von der Klägerin in den Streitjahren getätigten Verkäufe von Eigentumswohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel begründen oder im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung stattgefunden haben.

Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Der Kläger erzielt als Einzelunternehmer mit seinem Installationsgeschäft für Heizung, Sanitär und Wasser Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Klägerin war in den Streitjahren als kaufmännische Angestellte im Unternehmen ihres Ehemannes tätig.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 09.07.1992 erwarb die Klägerin das Grundstück L-straße 91 in A. Auf dem Grundstück befand sich ein Einfamilienhaus (heute L-straße 87), das durch die Kläger in der Folgezeit renoviert und seit November 1994 selbst genutzt wird. Zwischen 1992 und dem 01.02.1995 errichteten die Kläger auf diesem Grundstück (später L-straße 89) zusätzlich ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen, einem Büro-, einem Werkstatt- und Lagerraum sowie acht Garagen, die den Wohnungen nicht zugeordnet waren. Die Wohnungen wurden nach Fertigstellung auf unbestimmte Dauer an Dritte und – verbilligt – an ihre beiden Kinder vermietet. Die Mietverträge enthielten für 10 Jahre eine Staffelmietvereinbarung. Die Büro-, Lager- und Werkstatträume vermietete die Klägerin an den Kläger zur Nutzung im Rahmen seines Gewerbebetriebs. Die Planung sah Herstellungskosten für den Neubau von 2,495 Mio. DM vor. Tatsächlich beliefen sich die Herstellungskosten auf 2.688.817,40 DM. Die Herstellungskosten wurden – mit Ausnahme von Eigenmitteln von 4.000 DM – in vollem Umfang durch die Bank L fremdfinanziert. Zum 31.12.1998 standen den vorgenannten Herstellungskosten Darlehen in Höhe von 2.981.945 DM gegenüber.

Die gewerblichen Gewinne des Klägers entwickelten sich ab dem Jahre 1991 wie folgt:

Jahr	Gewinn in DM
1991	Ca. 160.000
1992	142.464
1993	59.059
1994	65.855
1995	110.095
1996	79.217
1997	75.210
1998	71.104
1999	95.217
2000	54.428

Die Gewinne vor 1991 haben jährlich ca. 160.000 DM und mehr betragen.

Mit Teilungserklärung vom 04.09.1995 wurde das Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Zwischen 1997 und 2000 veräußerte die Klägerin die folgenden Wohnungen:

Wohnung Nr.	Datum des notariellen Kaufvertrages	Herstellungskosten in DM	Veräußerungspreis in DM
5	24.10.1997	162.522	215.000
6	01.03.1999	232.396	279.000
9	06.04.1999	232.395	279.000
3	10.05.1999	228.783	279.000
8	23.06.1999	162.522	225.000
11	11.04.2000	285.858	300.000

In ihren Einkommensteuererklärungen 1999 und 2000 erklärten die Kläger aus dem Objekt L-straße 87-89 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 1999 in Höhe von -83.636 DM und für 2000 von -42.163 DM.

Der Beklagte veranlagte die Kläger zunächst für 1999 und 2000 erklärungsgemäß mit unter Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Einkommensteuerbescheiden. Dabei wurden die Kläger in den Erläuterungen des Einkommensteuerbescheides 1999 aufgefordert, Gewinnermittlungen für die Jahre 1992 bis 1999 für den Gewerbebetrieb „gewerblicher Grundstückshandel” vorzulegen. Denn mit der Eigentumswohnung Nr. 11 seien insgesamt vier Objekte innerhalb des 1992 mit dem Erwerb des unbebauten Grundstücks beginnenden Fünf-Jahres-Zeitraums veräußert worden.

Trotz wiederholter Aufforderung reichten die Kläger die Gewinnermittlungen nicht ein. Eine Stellungnahme blieb ebenfalls aus.

Daraufhin erließ der Beklagte unter dem 04.12.2001 nach § 164 Abgabenordnung (AO) geänderte Einkommensteuerbescheide und schätzte die gewerblichen Einkünfte aus dem Grundstückshandel der Klägerin, ausgehend von den bisher erklärten Vermietungseinkünften ohne Absetzung für Abnutzung und unter Berücksichtigung eines Sicherheitszuschlages sowie unter Erfassung der Veräußerungserlöse, in Höhe von 513.000 DM für 1999 und von 295.000 DM für 2000. Die Vermietungsverluste blieben unberücksichtigt. Der Vorbehalt der Nachprüfung wurde aufgehoben.

Der auf Aufhebung der Änderungsbescheide gerichteten Einspruch vom 20.12.2001 führte zu einer teilweisen Stattgabe insoweit, dass die Veräußerungsgewinne nunmehr in der vom Finanzamt mit Schreiben vom 10.12.2002 vorgeschlagenen Höhe – auf der Basis der zwischenzeitlich von den Klägern den einzelnen Wohnungen zugeordneten Herstellungskosten und AfA-Beträgen – wie folgt der Steuerfestsetzung zugrunde gelegt wurden:

	1999 DM	2000 DM
Veräußerungserlös Whg. 3	...