FG Köln Urteil vom 30.06.2011 - 10 K 4965/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bestimmung der Einkunftsart bei Vermietung in einem Ferienpark - Verlustanerkennung

Leitsatz (redaktionell)

1) Vermietet ein Wohnungseigentümer nur eine Ferienwohnung unter Einschaltung einer gewerblichen Vermittlungsfirma, an die er hohe Vermittlungsprovisionen zahlt, und sind die Mietzeiten überwiegend länger als 4 Tage, werden keine gewerblichen Einkünfte, sondern solche aus Vermietung und Verpachtung bezogen.

2) Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschritten, ist auf eine Periode von 30 Jahren gesehen von einer Einkünfteerzielungsabsicht auch dann auszugehen, wenn die ersten 10 Jahre lang kein Totalüberschuss, sondern ein Verlust entstanden ist.

3) Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn der Wohnungseigentümer sich eine Zeit der Eigennutzung lediglich für die Zeiten außerhalb der Saison vorbehalten hat.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 16.04.2013; Aktenzeichen IX R 26/11)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von Verlusten aus einer Ferienwohnung.

Die Kläger hatten mit Vertrag vom 13. August 1999 von der Fa. Verwaltung A GmbH (GmbH) in D ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem sie ein Ferienhaus errichten ließen. Zwischen der GmbH und den Klägern wurde gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb ein Gästevermittlungsvertrag auf 10 Jahre für die Zeit vom 1. April 2000 bis 31. März 2010 geschlossen. In diesem Vertrag ist vereinbart, dass die Kläger ihr Ferienhaus nur zwischen dem 15. Januar und dem 30. März oder dem 1. November bis 15. Dezember eines Jahres selbst nutzen dürfen und dass die Zeit der Selbstnutzung insgesamt jährlich 4 Wochen nicht überschreiten darf. Weiter hatten sich die Kläger im Interesse der Vermietbarkeit des Ferienhauses verpflichtet, das Grundstück nebst Ferienhaus mit Inventar und Mobiliar in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, insbesondere die Räume in angemessenen Abständen je nach Abnutzungsgrad zu renovieren und das Inventar und Mobiliar bei Bedarf in Stand zu setzen, zu erneuern oder zu ergänzen.

Obwohl in dem Vermietungsvermittlungsvertrag von einem „hotelmäßigen” Angebot des Ferienhauses die Rede ist, wurde dieses ab April 2000 im Regelfall über Zeiträume von ein bis zwei Wochen, häufig auch länger vermietet. Insgesamt ergibt sich folgendes Bild:

	Vermietungstage	Einnahmen nach Abzug Verwaltervergütung
2000:	115	9.730 DM
2001:	178	15.126 DM
2002:	173	6.783 EUR
2003:	161	6.630 EUR
2004:	161	6.444 EUR
2005:	184	6.767 EUR
2006:	107	5.122 EUR
2007:	152	5.892 EUR
2008:	160	6.495 EUR
2009:	163	7.376 EUR
2010:	171	7.242 EUR

Die Kläger erklärten die Einkünfte aus dem Objekt seit 1999 als gewerbliche Verluste, die sie durch Überschussrechnung (§ 4 Abs. 3 EStG) ermittelten, insgesamt wie folgt:

1999:	3.646 EUR
2000:	7.091 EUR
2001:	9.138 EUR
2002:	7.908 EUR
2003:	8.962 EUR
2004:	9.378 EUR
2005:	10.120 EUR
2006:	7.276 EUR
	63.519 EUR

Im Zuge der Veranlagungsarbeiten für das Streitjahr 2005 forderte der Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 27. Oktober 2010 auf, eine zahlenmäßig belegte Überschussprognose für die Ferienwohnung für die nächsten 24 Jahre vorzulegen, da für die Feststellung der Überschusserzielungsabsicht ein Prognosezeitraum von 30 Jahren zugrundezulegen sei. In ihrem Antwortschreiben erklärten die Kläger, dass die Vermietung des Ferienhauses der GmbH obliege und die Kläger deshalb wenig Einfluss auf die Höhe der Einnahmen hätten. Sie bemühten sich, zusätzlich Feriengäste im Verwandten- und Bekanntenkreis anzuwerben. Unstreitig ist zwischen den Beteiligten, dass die Internetseite WWW. nicht von den Klägern, sondern vom Vermittler geschaltet ist. Außerdem legten die Kläger in der Folgezeit auch eine Überschussprognose vor, die vom Beklagten allerdings angegriffen wird. In den vorliegend streitgegenständlichen Bescheiden vom 9. Juni und vom 30. Juni 2006 erkannte der Beklagte die gewerblichen Verluste der Streitjahre 2004 und 2005 deshalb nicht an.

Mit den Einsprüchen machten die Kläger unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00 geltend, dass ohne weitere Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen sei, wenn eine Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werde. Dessen ungeachtet sei bis zum Jahr 2029 mit einem Totalgewinn zu rechnen, da die stillen Reserven in die Berechnung des Totalgewinns einzubeziehen seien. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben der Kläger vom 19. Oktober 2007 Bezug genommen.

Die Einsprüche blieben ohne Erfolg. Zur Begründung führte der Beklagte in der Einspruchsentscheidung vom 23. November 2007 aus: Es handle sich um gewerbliche Einkünfte, weil sich das Objekt in einem Ferienpark befinde und von einer Verwaltungsgesellschaft im Auftrag und für Rechnung der Kläger hotelmäßig an laufend wechselnde Gäste vermietet werde. Eine zu Einkünften i.S.d. § 2 Abs....