FG Nürnberg Urteil vom 21.03.2001 - III 163, 164/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel bei einer Ehegatten-GbR

Leitsatz (redaktionell)

Errichtet eine Ehegatten-GbR auf einem ihr gehörenden Grundstück ein Mehrfamilienhaus und teilt sie dieses anschließend in fünf Eigentumswohnungen auf, so wird die Grenze der privaten Vermögensverwaltung - Drei-Objekt-Grenze - nicht überschritten, wenn die Ehegatten drei Eigentumswohnungen veräußern und eine vierte ohne Gewinnerzielungsabsicht teilentgeltlich auf den Sohn übertragen.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1 S. 1

Tatbestand

Streitig ist, ob die Errichtung von Wohnobjekten (Eigentumswohnungen) und die hiermit in zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung dieser Objekte eine gewerbliche Tätigkeit darstellt.

Die Kläger sind Eheleute, die im Güterstand der Gütergemeinschaft leben. Der Kläger betreibt inP eine Schreinerei und Glaserei, die Klägerin ist als Hausfrau tätig. Die Kläger, die vormals auch eine Land- und Forstwirtschaft betrieben hatten, errichteten auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück in den Jahren 1992 bis 1994 ein Mehrfamilienhaus (Bauantrag: 22. 12. 1992; Fertigstellung: 1. 6. 1994). Mit notariellen Verträgen vom 6. 5. 1994 und einem Nachtrag vom 31. 5. 1994 teilten sie das Wohngebäude in 5 Eigentumswohnungen auf.

Mit Notarverträgen vom 31. 5. 1994 veräußerten die Kläger 3 Eigentumswohnungen an verschiedene Erwerber zu Kaufpreisen von 285.000 DM (Wohnung Nr. 1) und von 250.000 DM für die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 4. Am gleichen Tag übertrugen sie ferner die Wohnung Nr. 3, die in Größe der Wohnung Nr. 4 entsprach, an ihren SohnS gegen Zahlung von 120.000 DM. Die Wohnung Nr. 5 blieb Eigentum der Kläger und wurde von ihnen fremdvermietet.

Im Rahmen einer Betriebsprüfung wurden die Grundstücksveräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel beurteilt, da mit der teilentgeltlichen Veräußerung an den Sohn die Drei-Objekt-Grenze überschritten worden sei. Unter Zugrundelegung eines Werts von ebenfalls 250.000 DM für die dem SohnS überlassene Wohnung ermittelte die Betriebsprüfung einen gewerblichen Gewinn für das Streitjahr von + 329.790 DM. Die vermietete Wohnung Nr. 5 wurde als Privatvermögen behandelt und nicht in die Gewinnberechnung einbezogen. Auf Tz. 1., 1.2 des Bp-Berichts vom 25. 9. 1997 wird verwiesen.

Das Finanzamt folgte dieser Rechtsauffassung und erließ am 29. 10. 1997 gegen die Kläger in Gesellschaft bürgerlichen Rechts für 1994 einen Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des gewerblichen Gewinns mit + 329.790 DM. Den Klägern wurde der Gewinn jeweils mit 164.895 DM zugerechnet. Der Gewinnfeststellungsbescheid 1994 wurde jedem Ehegatten gesondert bekanntgegeben. Gleichzeitig erließ das Finanzamt am 12. 11. 1997 gegen die Ehegatten-GbR einen Bescheid über den einheitlichen Gewerbesteuermeßbetrag 1994, der auf + 11.685 DM festgesetzt wurde.

Die Einsprüche der Kläger gegen diese Bescheide blieben ohne Erfolg (Einspruchsentscheidungen vom 15. 7. 1999).

Die Kläger haben gegen die Steuerbescheide Klagen erhoben. Der Senat hat die Verfahren III 163/1999 und III 164/1999 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden (§ 73 Abs. 1 FGO).

Zur Begründung haben sie im wesentlichen ausgeführt:

1. Das Finanzamt gehe im Streitfall zu Unrecht von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Veräußerung der 3 Eigentumswohnungen und die teilentgeltliche Überlassung der 4. Wohnung an den Sohn erfüllten nicht den Tatbestand eines gewerblichen Grundstückshandels. Die Drei-Objekt-Grenze sei im Streitfall anzuerkennen.

   Nach dem Gesamtbild der Verhältnisse hätten die Kläger am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehrnicht teilgenommen. Die Kläger hätten bis kurz vor der Fertigstellung des Mehrfamilienhauses nicht vorgehabt, die Wohnungen in Wohnungseigentum aufzuteilen und anschließend zu veräußern. Ursprünglich hätten sie beabsichtigt, sämtliche Wohnungen zu vermieten, da die Mieteinnahmen zum wesentlichen Teil der Altersvorsorge hätten dienen sollen.

   Aufgrund dieser Vorstellung seien die Kläger in keiner Weise am Markt in Veräußerungsabsicht aufgetreten. Kosten für ein Bau- oder Verkaufsprogramm - wie bei einem Bauträger -, Inseratkosten für Verkaufsanzeigen oder andere Aufwendungen - wie bei einem Makler - seien nicht angefallen. Es entspräche den Tatsachen, daß die 3 Eigentumswohnungen an Personen verkauft worden seien, die sich erst kurze Zeit vor der Fertigstellung direkt an die Kläger gewandt hätten. Dies könne unter Beweis gestellt werden. Vor diesem Hintergrund scheide eine Teilnahme der Kläger am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr von vornherein aus.

2. Zu Unrecht unterstelle das Finanzamt, daß der Kläger (als Einzelunternehmer) mit einer Schreinerei und Glaserei „wie ein Bauträger“ bei der Errichtung des Mehrfamilienhauses und der Veräußerung der Eigentumswohnungen tätig geworden sei. Die Ehefrau sei im übrigen nur als Hausfrau tätig gewesen. Die Kläger hätten lediglich - wie andere Privatpersonen - auf...