Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.5.2 Regelherstellungskosten des Gebäudes

Rz. 547

Nach § 190 Abs. 1 S. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Dies sind die durchschnittlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit.^[1] Dass die Ermittlung des Gebäudesachwerts nicht auf der Grundlage tatsächlicher, sondern gewöhnlicher Herstellungskosten erfolgt, trägt dem Umstand Rechnung, dass ein Erwerber den Wert des Gebäudes nicht nach den historischen Herstellungskosten, sondern nach den Kosten bemessen wird, die er unter gewöhnlichen Umständen für die Herstellung eines entsprechenden Gebäudes aufwenden müsste. Auch § 36 Abs. 2 S. 2 ImmoWertV geht bei der Ermittlung der Herstellungskosten von sog. Normalherstellungskosten aus.

Rz. 548

Die Regelherstellungskosten des Gebäudes sind in Anlage 24 zum BewG enthalten.^[2] Die Flächenpreise, die in der mit dem ErbStRG in Kraft getretenen Fassung ausgewiesen waren, beruhten auf den Normalherstellungskosten 2000 und wurden anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindexes zum 1.1.2007 angepasst. Soweit lediglich Raummeterpreise vorlagen, wurden die Werte in Flächenpreise umgerechnet. Die Regelherstellungskosten für Wohnungseigentum wurden aus den Normalherstellungskosten des Geschosswohnungsbaus abgeleitet. Für Zwecke der typisierenden steuerlichen Bewertung wurden die Normalherstellungskosten nicht unverändert übernommen; vielmehr wurden Gebäudetypen zusammengefasst, Baunebenkosten einbezogen und auf eine Regionalisierung verzichtet.^[3]

Die durch das BeitrRLUmsG vom 7.12.2011^[4] vorgenommene Neufassung der Anlage 24 berücksichtigt den Preisstand des IV. Quartals 2010.^[5] Außerdem wurden darin aufgrund erster praktischer Erfahrungen Präzisierungen bei den Gebäudeklassen vorgenommen.^[6]

Durch das Steueränderungsgesetz 2015^[7] wurde die Anlage 24 zur Anpassung an die Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012^[8] völlig neu gefasst. Die Neufassung gilt nach § 265 Abs. 10 BewG für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015.

Rz. 549

Das auf Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2016 anwendbare Tabellenwerk der Anlage 24 zum BewG gliedert die Regelherstellungskosten nach Gebäudeklassen, Baujahr und Ausstattungsstandard. Das für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015 maßgebliche Tabellenwerk unterscheidet nach Gebäudeklassen und Standardstufen. Bei der Zuordnung zu den Gebäudeklassen wird nach dem Haustyp, bei Ein- und Zweifamilienhäusern zusätzlich danach unterschieden, ob sie mit oder ohne Keller sind, ob das Dachgeschoss ausgebaut oder nicht ausgebaut ist oder ob sie mit einem Flachdach versehen sind. Fraglich ist, ob bei der Bemessung der Regelherstellungskosten berücksichtigt werden soll, dass ein Gebäude teilweise unterkellert bzw. das Dach teilweise ausgebaut ist. Bei Ableitung der durchschnittlichen Herstellungskosten aus den Normalherstellungskosten im Rahmen der ImmoWertV wird dies berücksichtigt.^[9] So ist ein Gebäude, dessen einziges Vollgeschoss eine Brutto-Grundfläche von 300 m² aufweist, die aber nur zu 100 m² unterkellert ist, zu 2/3 dem nicht unterkellerten Gebäudetyp und zu 1/3 dem unterkellerten Gebäudetyp zuzurechnen.^[10]

Die verschiedenen Ausstattungsstandards bzw. Standardstufen werden nach Abschnitt III der Anlage 24 zum BewG anhand von Ausstattungsmerkmalen (z. B. Fassade, Fenster, Dächer, Sanitärinstallation, Wandbekleidung der Nassräume, Bodenbeläge, Innentüren, Heizung und Elektroinstallation) definiert. Die endgültige Zuordnung zu einem der Ausstattungsstandards ergibt sich aus der Gewichtung verschiedener Ausstattungsmerkmale.^[11]

Um Gebäudeart und Ausstattungsstandard bzw. Standardstufe richtig bestimmen zu können, sind entweder Pläne bzw. ins Einzelne gehende tatsächliche Angaben des Stpfl. erforderlich; vielfach werden sowohl der Finanzbeamte als auch der steuerliche Berater erst aufgrund einer Ortsbesichtigung zu einer zutreffenden Einordnung des Bewertungsobjekts in der Lage sein.^[12]

Rz. 550

Seit der Neufassung des § 190 BewG durch das Steueränderungsgesetz 2015^[13] werden die Regelherstellungskosten jährlich angepasst. Die Anpassung erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes.^[14] Dabei ist auf die Preisindizes abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt.^[15] Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden.^[16] Das BMF veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.^[17]

Bisher sind folgende Bekanntmachungen erfolgt:

Für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr	Bekanntmachung vom	Fundstelle
2016	11.1.2016	BStBl I 2016, 6
2017	11.1.2017	BStBl I 2017, 30
2018	22.1.2018	BStBl I 2018, 205
2019	22.2.2019	BStBl I 2019, 207
2020	28.1.2020	BStBl I 2020, 209
2021	18.1.2021	BStBl I 2021, 147
2022	11.2.2022	BStBl I 2022, 181

Darüber hinaus wird das BMF durch § 190 Abs. 2 BewG ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats die Anlage 24 dadurch zu ände...