Förderprogramme des Landes Hessen / 7 Soziale Wohnraumförderung: Modernisierung von Mietwohnungen

Das Land Hessen vergibt zinsgünstige Modernisierungsdarlehen für die Modernisierung des Wohnungsbestands. Die Eigentümer sollen hiermit motiviert werden, den Wohnungsbestand insgesamt zu modernisieren.

7.1 Für wen sind die Förderungen gedacht?

Mietwohnungen

Antragsberechtigt sind Eigentümer oder Erbbauberechtigte von Mietwohnungen im Land Hessen.

7.2 Was wird gefördert?

Modernisierungsmaßnahmen

Über dieses Programm fördert das Land Hessen Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen, die vor dem 1.1.1995 bezugsfertig waren. Förderungsfähig sind insbesondere folgende Maßnahmen: Verbesserung

• des Wohnungszuschnitts zugunsten einer größeren Wohnung (z. B. Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen),
• der Beleuchtung,
• der Belüftung,
• der Beheizung (dies gilt nicht, wenn die Maßnahme über ein KfW-Programm finanziert werden kann),
• der Energie- und Wasserversorgung,
• der sanitären Einrichtungen,
• der Entwässerung,
• des Feuchtigkeitsschutzes,
• des Schallschutzes,
• der Wohnbedingungen für ältere oder behinderte Menschen im Gebäude und den Außenanlagen,
• Instandsetzungskosten, die durch die Modernisierung verursacht werden.

Das Förderobjekt muss mindestens 4 Wohnungen haben. Besteht ein Erbbaurecht, so muss die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre durch das Recht überschritten werden. Die zu modernisierenden Wohnungen müssen seit mindestens 20 Jahren bezugsfertig sein.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Maßnahmen,

• die nach dem Baurecht nicht gesichert sind;
• die bereits durch ein zinsverbilligtes Darlehen der KfW-Förderbank gefördert werden;
• mit denen vor Antragstellung begonnen worden ist;
• die zur Versorgung des Bauherrn oder seiner Angehörigen dienen sollen (Selbstnutzung);
• bei denen eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Verwaltung des Wohnraums fraglich ist;
• bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt oder die Bonität und gestellten Sicherheiten nicht ausreichen.

Hinweis

Keine Doppelförderung

Keine Doppelförderung

Werden die obigen Maßnahmen im Einzelnen bereits durch KfW-Programme (z. B. "Altersgerecht Umbauen") gefördert, so werden über dieses Programm keine weiteren Darlehen zur Verfügung gestellt.

7.3 Konditionen

2 % Tilgungsrate

Gefördert werden bis zu 80 % der förderungsfähigen Kosten sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss von 20 % des bewilligten Förderdarlehens. Der Zinslauf beginnt mit Auszahlung des Darlehens und endet in der Regel frühestens nach 15 Jahren. Die regulären Zahlungstermine sind der 31.3. bzw. 30.9. des Jahres. In den ersten 15 Jahren übernimmt das Land Hessen die zu zahlenden Zinsen. Der Zins beträgt bei einem Darlehen in Höhe von 100.000 EUR 0,55 % (effektiv 0,60642 %) . Für die Restlaufzeit orientiert sich der Zins am Kapitalmarkt. Die Tilgungsrate beträgt während der gesamten Darlehenslaufzeit 2 %. Das Mindestdarlehen muss 5.000 EUR je Wohnung betragen.

Für die Bearbeitung des Antrags kann ein Bearbeitungsentgelt in Höhe von 1 % des Darlehensbetrags sowie 0,5 % für den Finanzierungszuschuss erhoben werden.

Praxis-Beispiel

Jährliche Belastung

Finanzierungsbeispiel

Peter Müller ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 8 Mietwohnungen. Alle Wohnungen sind vermietet. Im Frühjahr 2022 entschließt er sich für eine umfangreiche Sanierung im Sinne dieses Programms. Hierzu benötigt er gemäß eines Kostenvoranschlags 100.000 EUR. Die Rückzahlung soll innerhalb von 30 Jahren erfolgen.

Die Finanzierung über die WI-Bank würde nach Stand Frühjahr 2022 wie folgt aussehen:

Finanzierungsbedarf	100.000 EUR
davon 80 % gemäß Programm förderbar	80.000 EUR

Verzinsung

Jahre	Tilgung	Zinsen pro Jahr	Bearbeitungsgebühr
1 bis 15	2 %	0,55 % (übernommen von Land Hessen)	1 % 0,5 % Finanzierungszuschuss
16 bis 30	2 %	Kapitalmarktzins

7.4 Weitere Voraussetzungen und Eigenkapital

Belegungs- und Mietbedingungen

Aus der Förderung ergeben sich Belegungs- und Mietbedingungen. So darf die auf die Modernisierung begründende Mieterhöhung pro Monat nur maximal 2 EUR je m² Wohnfläche betragen. Weiterhin dürfen in den ersten 5 Jahren nach Abschluss der Modernisierung keine weiteren Mieterhöhungen vorgenommen werden. Ab dem 6. Jahr gelten die mietrechtlichen Regelungen des BGB. Wird die Wohnung an Studenten vermietet, gelten die abweichenden Regelungen gemäß der Richtlinie zur Sozialen Mietwohnraumförderung. Eine Freistellung von den Belegungs- und Mietbedingungen ist nur möglich, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird.

Die Belegungsbedingung beträgt 10 Jahre. Sie kommt aber nur in Betracht, wenn die Wohnung neu vermietet wird. In diesem Fall benötigt der Mieter grundsätzlich einen Wohnberechtigungsschein. Hinsichtlich der Einkommensermittlung kommen die §§ 5 bis 7 HWoFG zur Anwendung. Die Einkommensgrenzen betragen:

1-Personen-Haushalt	16.351 EUR
2-Personen-Haushalt	24.807 EUR
je weitere Person zusätzlich	5.639 EUR
je Kind i. S. d. § 32 Abs. 1–5 EStG zusätzlich	650 EUR

Ist die Wohnung bereits durch eine andere Förderung gebunden, so schließen sich die obigen Bindungen an die laufende Bindung an.

Ein Wohnungssuchender muss dem Vermieter einen sog. Wohnberechtigungsschein vorlegen.

Erfolgt die Förderung f...