Frotscher/Drüen, GewStG § 9 Kürzungen / 3.3.4 Verwaltung und Nutzung ausschließlich eigenen Grundbesitzes

3.3.4.1 Allgemeines

Rz. 41

Die erweiterte Kürzung kommt nur hinsichtlich der begünstigten Tätigkeit – also der ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes – in Betracht. Weitere vom Grundstücksunternehmen ausgeübte Tätigkeiten sind begünstigungsschädlich, sodass entweder die erweiterte Kürzung in vollem Umfang keine Anwendung findet oder nur die entsprechenden Tätigkeiten nicht begünstigt sind. Zu letzteren Tätigkeiten gehören die erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten nach § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG. Hierunter fallen die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen, die Betreuung von Wohnungsbauten, die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum (§ 9 Nr. 1 S. 2, Nr. 1 S. 3 Buchst. a GewStG). Gleiches gilt für Einnahmen aus der Lieferung von Strom in den Fällen des § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG und für Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG. Die Regelung ist insoweit abschließend.^[1] Nicht begünstigungsschädlich sind auch solche Tätigkeiten, die der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen sind.^[2]

[1] Gosch, in Blümich, EStG/KStG/GewStG, § 9 GewStG Rz. 55.

[2] BFH v. 27.4.1977, I R 214/75, BStBl II 1977, 716.

3.3.4.2 Verwaltung und Nutzung

Rz. 42

Der erweiterten Kürzung unterliegt nur die "Verwaltung und Nutzung" eigenen Grundbesitzes. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nicht nur der Gewinn, der unmittelbar aus der Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz resultiert, bei der Ermittlung des Gewerbeertrags zu kürzen ist, sondern der gesamte Gewinn, der sich aus allen vom Begriff der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz umfassten Aktivitäten ergibt.^[1] Die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes umfasst zum einen die Verwendung für den eigenen Bedarf und zum anderen die Vermietung und Verpachtung. Der Begriff "Verwaltung und Nutzung" ist gleichbedeutend mit dem ertragsteuerlichen Begriff der Vermögensverwaltung.^[2] Es muss sich jeweils um Tätigkeiten handeln, die ihrer Natur nach nicht gewerblicher Art sind. Für die Abgrenzung zwischen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes als Vermögensverwaltung einerseits und gewerblicher Tätigkeit andererseits sind die Grundsätze heranzuziehen, die auch für die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb i. S. d. § 15 EStG bzw. § 2 Abs. 1 GewStG gelten.^[3] Als Vermögensverwaltung anzusehen ist der Einsatz von Grundbesitz zum Zwecke der Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz.^[4] Hierzu gehört insbesondere die Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit. Für die Beurteilung maßgeblich sind die tatsächliche Geschäftsführung^[5] und das Gesamtbild der Verhältnisse über einen mehrjährigen Zeitraum.^[6] Dabei können vor dem Hintergrund der Maßgeblichkeit der tatsächlichen Verhältnisse auch in Liquidation befindliche oder ruhende Kapitalgesellschaften die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen.^[7]

Rz. 42a

Vermögensverwaltung ist grundsätzlich anzunehmen in den Fällen der Vermietung und Verpachtung. Dies gilt auch dann, wenn sie einen größeren Umfang einnimmt und einen nach kaufmännischen Gesichtspunkten eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Unschädlich in diesem Zusammenhang ist ein erheblicher Einsatz von Fremdkapital. Allerdings kann die Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz bei Vorliegen besonderer Umstände zu einer gewerblichen Tätigkeit führen. Dies ist zum einen der Fall, wenn sie – wie z. B. bei der kurzfristigen Vermietung an häufig wechselnde Mieter – eine Organisation nach Art eines Gewerbebetriebs erfordert.^[8] Zum anderen kann auch die Übernahme von unüblichen Sonderleistungen die Gewerblichkeit der Vermietung und Verpachtung zur Folge haben. Hierbei führt nicht die Übernahme jeder geringfügigen Sonderleistung – wie z. B. die Zurverfügungstellung von Hauswänden zu Reklamezwecken oder das Mitvermieten von eigenen Garagen – zu einer gewerblichen Tätigkeit, sondern nur die Übernahme solcher Sonderleistungen, die eine gewisse unternehmerische Organisation erfordern.^[9] Hierzu gehören z. B. die Übernahme von Bewachungsaufgaben^[10] oder die Übernahme von Reinigungsleistungen. Nicht zur Gewerblichkeit der Vermietung und Verpachtung führt dagegen die Übernahme von Sonderleistungen, wenn diese im überwiegenden Interesse des Vermieters erbracht werden und wirtschaftliche Interessen des Empfängers hierbei nicht im Vordergrund stehen.^[11] Von daher ist z. B. die Vermietung eines Einkaufszentrums nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt. Bei der Vermietung einer gewerblichen Großimmobilie müssen solche Leistungen als unschädlich behandelt werden, die nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räu...