Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Rz. 129

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (sog. Überschusseinkünfte).

5.1 Einnahmen

Rz. 130

Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen.

Zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind.^[1] Hierzu gehört in erster Linie das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt, die Miete oder Pacht, zuzüglich vereinbarter Nebenentgelte und Umlagen für Neben- oder Betriebskosten sowie Aufwendungen, die mit dem Objekt zusammenhängen wie Reparaturen usw., die beim Vermieter zu Werbungskosten führen. Dabei ist es ohne Bedeutung, dass mit diesen Nebenkosten ein entsprechender Aufwand des Vermieters abgegolten wird und Überzahlungen ggf. an den Mieter zu erstatten sind. Zahlt der Vermieter die Nebenkosten, z. B. Energiekosten, GrSt oder sonstige öffentliche Abgaben, liegen Werbungskosten vor. Eine Saldierung mit den Einnahmen ist unzulässig.^[2] Ebenfalls zu Einnahmen führt es, wenn der Eigentümer für die Inanspruchnahme seines Grundstücks anlässlich der Bebauung des Nachbargrundstücks ein Entgelt erhält.^[3]

Rz. 131

Der Verzicht auf mögliche Einnahmen oder Mieterhöhungen führt nicht zu Einnahmen.^[4] Erbringt der Vermieter Nebenleistungen wie die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, gehört das Entgelt hierfür ebenfalls zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, selbst wenn die Nebenleistungen nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Es genügt, dass die Nebenleistungen in das Vertragsverhältnis mit einbezogen werden.^[5] Ohne Bedeutung ist, ob es sich um laufende oder einmalige Einnahmen handelt.

Rz. 132

Die Einnahmen können auch in Dienstleistungen, z. B. die Überlassung einer Wohnung gegen Arbeitsleistungen, oder in Sachleistungen bestehen, sofern sie ihre Grundlage im Mietvertrag haben.^[6]

[1] In Einzelfällen kritisch Drüen, in Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, § 21 EStG Rz. B.275f..

[2] BFH v. 14.12.1999, IX R 69/98, BFH/NV 2000, 649, BStBl II 2000, 197; BFH v. 30.9.2003, IX R 9/03, BFH/NV 2004, 130; Kulosa, in Schmidt, EStG, 2023, § 21 EStG Rz. 112f.

[3] BFH v. 2.3.2004, IX R 43/03, BFH/NV 2004, 875.

[4] BFH v. 26.9.1969, VI R 64/67, BStBl II 1970, 177; vgl. aber zur verbilligten Überlassung Rz. 212ff.

[5] BFH v. 1.8.1978, VIII R 17/74, BStBl II 1979, 14 betr. Mitbenutzung eines Schwimmbeckens.

[6] BFH v. 1.9.1998, VIII R 3/97, BFH/NV 1999, 543, BStBl II 1999, 213; FG Baden-Württemberg v. 22.3.1996, 2 K 233/90, EFG 1997, 72, rkr.

5.2 ABC der Mieteinnahmen

Rz. 133

Abfindungen Abstandszahlungen Abtretung Altlasten Ausgleichszahlungen Baukostenzuschüsse Bausparguthaben Bausperre Bergschädenvergütungen Beschlagnahme Darlehen Dienstbarkeit Enteignung Entschädigungen Erbbaurecht Erstattung von Werbungskosten Hochspannungsfreileitung

Kaufpreisminderung Kaufpreisraten Kaution Mietausfallversicherung Mieteraufwendungen Mietvorauszahlungen Nebenleistungen Nießbrauch Prämie Sachleistungen Schadensersatz Schönheitsreparaturen Versicherungsleistungen Zinsen Zuschüsse des Mieters

Abfindungen, die der Eigentümer für den Verzicht eines obligatorischen Wohnrechts zahlt, sind beim Empfänger keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[1]

Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Entlassung aus einem Miet- oder Vormietvertrag führen beim Vermieter zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sofern nicht ein zusätzlicher Schaden beglichen werden soll. Dann liegen Entschädigungen nach § 24 EStG mit ermäßigter Besteuerung nach § 34 EStG vor.^[2] Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter, der zugleich Untervermieter war, zur Auflösung des Untermietvertrags, sind beim Mieter Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[3]

Zur entgeltlichen Ablösung eines Nutzungsrechts vgl. Rz. 90ff.

Abtretung: Die unentgeltliche Abtretung einer Mietforderung führt bei Zufluss zu Mieteinnahmen des Abtretenden, nicht des Abtretungsempfängers. Die entgeltliche Abtretung führt zu Einnahmen nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG (Rz. 127).

Altlasten: Die Zahlung bei Erwerb eines wegen Altlasten unbewohnbaren Grundstücks durch eine Gemeinde führt nicht zu Mieteinnahmen.^[4]

Angehörige: vgl. Rz. 96ff.

Arbeitnehmer: Die Beurteilung von Leistungen des Arbeitgebers für ein im Haus oder in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Arbeitszimmer oder für eine Wohnung des Arbeitnehmers, die dieser zweckfremd als Homeoffice nutzt, als Arbeitslohn oder als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist daran auszurichten, in wessen vorrangigem Interesse die Nutzung erfolgt. Die Finanzverwaltung hat dazu in 2019 neue Regelungen aufgestellt^[5]:

Dient das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung in erster Linie dem Interesse des Arbeitnehmers, ist davon auszugehen, dass die Leistungen des Arbeitgebers als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der individuellen Arbeitskraft des Arbeitnehmers erfolgen. Die Einnahmen sind ...