Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.5 Größerer Erhaltungsaufwand (§ 82b EStDV)

Rz. 184

Nach § 82b EStDV konnten Aufwendungen für größeren Erhaltungsaufwand abweichend von § 11 Abs. 2 EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Vorschrift ist durch das StEntlG 1999/2000/2002 aufgehoben wurden und galt nur noch für vor dem 1.1.1999 entstandenen Erhaltungsaufwand.

Durch das HBegleitG 2004 v. 29.12.2003^[1] ist die Regelung inhaltsgleich für Erhaltungsaufwendungen, die nach dem 31.12.2003 entstehen^[2], wieder eingefügt worden.

Rz. 185

Die Vorschrift gilt für größere Erhaltungsaufwendungen von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung der Erhaltungsaufwendungen nicht zu einem Betriebsvermögen gehören. Ferner muss die Grundfläche des Gebäudes überwiegend, d. h. zu mehr als 50 % (§ 82b Abs. 1 S. 2 EStDV), Wohnzwecken dienen. Erfüllt das Gebäude im Zeitpunkt der Leistung diese Voraussetzungen, kann der Aufwand verteilt werden, auch wenn es in den Verteilungsjahren nicht mehr überwiegend Wohnzwecken dient.^[3] Verlangt wird eine dauerhafte Wohnnutzung. Hieran fehlt es, wenn die Wohnung für kürzere Zeiträume an Feriengäste vermietet wird.^[4] Garagen dienen unabhängig von ihrer tatsächlichen Nutzung Wohnzwecken, sofern lediglich 1 Pkw pro Wohnung in ihnen untergestellt wird. Räume für die Unterstellung weiterer Pkw sind stets als nicht Wohnzwecken dienend anzusehen.^[5]

Rz. 186

Ob größerer Erhaltungsaufwand gegeben ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei ist nicht kleinlich zu verfahren. Der BFH hat einen Aufwand von 1.440 DM als größeren Erhaltungsaufwand angesehen.^[6] Nicht erforderlich ist, dass der Erhaltungsaufwand auf eine einzelne Maßnahme zurückzuführen ist.

Rz. 187

Die Aufwendungen können gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden. Es handelt sich somit um ein Wahlrecht, sodass es dem Stpfl. obliegt, ob und ggf. für welchen Zeitraum der Erhaltungsaufwand verteilt werden soll. Die Entscheidung muss für das Jahr getroffen werden, in dem der Erhaltungsaufwand angefallen ist. Ist in diesem Jahr der Erhaltungsaufwand weder abgezogen noch das Wahlrecht ausgeübt worden und kann der Steuerbescheid des Jahrs nicht mehr geändert werden, entfällt für dieses Jahr ein Abzug überhaupt. Der Stpfl. kann aber für die verbleibenden Jahre des Abzugszeitraums das Wahlrecht noch ausüben und den verbleibenden Aufwand verteilen.^[7]

Praxis-Beispiel

Im Jahr 01 entstehen 50.000 EUR an Erhaltungsaufwendungen. Für 01 wird weder der Erhaltungsaufwand als Werbungskosten abgezogen noch eine Verteilung vorgenommen. Die Veranlagung 01 wird bestandskräftig.

Für das Jahr 02 kann der gesamte Aufwand nicht abgezogen werden (§ 11 Abs. 2 EStG). Der Stpfl. kann aber den verbleibenden Aufwand auf nun noch 4 Jahre verteilen. 02 bis 05 je 10.000 EUR. 10.000 EUR für 01 gehen verloren. Der Stpfl. kann auch auf 01 und 02 je 25.000 EUR verteilen. Da in diesem Fall aber die 25.000 EUR für 01 verloren gehen, ist ein solcher Antrag unsinnig.

Rz. 188

Dies gilt ebenso, wenn der Erhaltungsaufwand im Entstehungszeitraum zu Unrecht als (nachträgliche) Herstellungskosten behandelt worden ist^[8], oder wenn für das Jahr der Entstehung Festsetzungsverjährung eingetreten ist.^[9]

Rz. 189

Wird bei einer einheitlichen Baumaßnahme der Aufwand in verschiedenen Teilbeträgen gezahlt, kann für jeden Teilbetrag ein gesonderter Verteilungszeitraum gebildet werden.

Rz. 189a

Hat der Stpfl. noch nicht verbrauchte Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Todesjahr als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte abzusetzen (entgegen R 21.1 Abs. 6 EStR 2012).^[10]

Hat der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielende Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen.^[11]

[1] BGBl I 2003, 3076.

[2] § 84 Abs. 4a S. 2 EStDV.

[3] Kulosa, in Schmidt, EStG, 2023, § 21 EStG Rz. 124.

[4] BFH v. 4.9.2000, IX R 75/99, BFH/NV 2001, 429.

[5] § 82b Abs. 1 S. 3, 4 EStDV.

[6] BFH v. 27.10.1992, IX R 66/91, BStBl II 1993, 591.

[7] BFH v. 27.10.1992, IX R 152/89, BStBl II 1993, 589; BFH v. 24.11.1992, IX R 66/91, BStBl II 1993, 591.

[8] BFH v. 27.10.1992, IX R 66/91, BStBl II 1993, 591.

[9] BFH v. 24.11.1992, IX R 99/89, BStBl II 1993, 593.

[10] BFH v. 10.11.2020, IX R 31/19, BStBl II 2021, 474, BFH/NV 2021, 714; Füssenich, NJW 2021, 2557.

[11] BFH v. 13.3.2018, IX R 22/17, BFH/NV 2018, 824.