Gebäude / 2 Vermietung

Eine Immobilienvermietung ist generell als die Nutzungsüberlassung von Grundstücken oder Grundstücksteilen auf Zeit gegen einen Mietzins zu definieren, bei der das Eigentum an dem vermieteten Gegenstand beim Vermieter verbleibt, dieser dem Mieter aber den Gebrauch der Sache während der Mietzeit gewährt.^[1]

Die Vermietung und Verpachung von Gebäuden stellt eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit Grundstücken dar. Der Ort dieser sonstigen Leistung ist dort, wo das Grundstück belegen ist (unabhängig von der Ansässigkeit von Vermieter oder Mieter).^[2]

Die Vermietung eines Gebäudes ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei. Die Befreiung nach § 4 Nr. 12a UStG erstreckt sich nach bisheriger Auffassung auch auf die üblichen (unselbständigen) Nebenleistungen zur Vermietung wie z. B. die Lieferung von Strom und Wärme, die Versorgung mit Wasser oder die Beleuchtung.^[3] Auch Abfindungen durch Vermieter oder Mieter können steuerfrei sein, z. B. Abstandszahlungen für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags.^[4]

Ausgeschlossen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden ("Hotelübernachtungen"). Ebenfalls nicht steuerbefreit ist die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (selbständige Parkplatzvermietung), die kurzfristige Vermietung von Campingplätzen und die Vermietung und Verpachtung von sog. Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind.^[5]

Unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung durch den leistenden Unternehmer zulässig, um selbst in Bezug auf damit zusammenhängende Eingangsleistungen den Vorsteuerabzug zu erlangen, wenn der betreffende Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Zudem sieht § 9 Abs. 2 UStG vor, dass bei einer Vermietung eines Gebäudes eine Option nur zulässig ist, soweit der Mieter das Gebäude ausschließlich für Umsätze verwendet (oder zu verwenden beabsichtigt), die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen..

Bei der Vermietung eines Gebäudes, das räumlich getrennt, unterschiedlich (d. h. für steuerpflichtige sowie für steuerfreie Umsätze) durch den Mieter genutzt wird, kommt eine Option nur für den Gebäudeteil in Betracht, der für die Erbringung von den Vorsteuerabzug nicht ausschließenden Umsätzen genutzt wird (sog. Teiloption). Eine Teiloption wird grundsätzlich entsprechend des sog. Flächenschlüssels ausgeübt. Die Finanzverwaltung sieht bei gemischter Verwendung durch den Mieter (sollte also keine räumliche Trennbarkeit und damit die Möglichkeit einer Teiloption gegeben sein) eine Bagatellgrenze vor, wonach eine Option für den Vermieter mögich ist, wenn der Anteil seiner steuerfreien Umsätz an seinen Ausgangsumsätzen 5 % nicht übersteigt.^[6]

Mit Blick auf den Vorsteuerabzug bei steuerfreier Vermietung ist § 15 Abs. 2 UStG zu beachten. Somit ist für die bei Bezug eines Leistungsgegenstands getätigten Aufwendungen stets zu prüfen, ob die Kostenelemente zu den steuerpflichtigen zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätzen gehören oder zu denen nach § 15 Abs. 2 UStG, für die ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Bei unterschiedlicher Nutzung (d. h. für steuerpflichtige sowie für steuerfreie Umsätze) kommt eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach einem sachgerechten Aufteilungsmaßstab in Betracht.^[7] Bei Gebäuden gilt als sachgerechter Aufteilungsmaßstab regelmäßig der sog. Flächenschlüssel (qm-Zahlen, die auf steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze entfallen). Die Finanzverwaltung wendet die Nutzfläche als Aufteilungsmaßstab aber nicht an, wenn die Ausstattung (oder Geschosshöhe) der unterschiedlich genutzten Räume erheblich voneinander abweicht.^[8]

Der Umfang der abzugsfähigen Vorsteuerbeträge bei sog. Erhaltungsaufwendungen richtet sich danach, für welchen Nutzungsbereich des gemischt genutzten Gebäudes die Aufwendungen vorgenommen werden.^[9]

Erfolgt eine Änderung der Verhältnisse im Rahmen der Vermietung innerhalb des 10-Jahreszeitraums des § 15a UStG, kann in Bezug auf den ursprünglich geltend gemachten Vorsteuerabzug eine Korrektur der Vorsteuer nach § 15a UStG vorzunehmen sein. Eine Änderung der Verhältnisse liegt insbesondere vor, wenn es zu einem Wechsel zwischen steuerpflichtiger und steuerfreier Vermietung kommt.

[1] Vgl. § 535 BGB.

[2] § 3a Abs. 3 UStG.

[3] Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE. Aber EuGH, Urteil v. 16.4.2015, C-42/14.

[4] EuGH, Urteil v. 15.12.1993, C-63/92; Abschn. 4.12.1 Abs. 1 Satz 5 UStAE.

[5] Aber derzeit offen, ob das Aufteilungsgebot nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG auf Betriebsvorrichtungen anwendbar ist, vgl. BFH, EuGH-Vorlage v. 26.5.2021, V R 22/20.

[6] Abschn. 9.2 Abs. 3 UStAE.

[7] § 15 Abs. 4 UStG.

[8] Abschn. 15.17 Abs. 7 UStAE.

[9] Abschn. 15.17 Abs. 5 UStAE.