Gebäude / 5 Umbau eines Gebäudes

Unter Umbau ist die wesentliche Umgestaltung eines bereits bestehenden Gebäudes zu verstehen.

Ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt oder nicht, entscheidet sich weder nach der zeitlichen Nähe zur Anschaffung noch nach der Höhe des getätigten Aufwands, sondern ausschließlich nach den Kriterien des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.^[1]

Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits vor, wenn z.  B. Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum anfallen. Es müssen vielmehr der Wohnungsgrundriss und die Bausubstanz (Mauerwerk, Decke, Wände) durchgreifend geändert werden. Bauliche Maßnahmen zur Instandsetzung eines Wohngebäudes fallen daher nicht unter den Begriff "Umbau".^[2] Die im Zusammenhang mit dem Umbau eines Gebäudes anfallenden Aufwendungen können Erhaltungsaufwendungen, nachträgliche Herstellungskosten des bestehenden Gebäudes oder Herstellungskosten eines neu entstehenden Wirtschaftsguts sein. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.^[3]

Keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern Herstellungskosten für ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das bisherige Wirtschaftsgut im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.^[4]

Das kann angenommen werden, wenn der angefallene Bauaufwand zuzüglich des Wertes der Eigenleistungen nach überschlägiger Berechnung den Wert der Altbausubstanz (Verkehrswert) übersteigt. Bei diesem Vergleich müssen nach der Rechtsprechung jedoch typische Erhaltungsaufwendungen außer Betracht bleiben. Nur Aufwendungen, durch welche die verwendete Bausubstanz so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten Teile der Wohnung das Gepräge geben, sind dem Wert der Altbausubstanz gegenüberzustellen. Aufwendungen wie z. B. für die Erneuerung von Bodenbelägen, Fenstern und Türen, die Modernisierung der Heizung, die Überholung und Erweiterung der Elektroinstallation, die Badsanierung, Neueindeckung des Daches und der Außenputz müssen deshalb außer Betracht bleiben.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 22.9.2009, IX R 21/08, BFH/NV 2011 S. 215.

[2] BFH, Urteil v. 15.11.1995, X R 8/94, BFH/NV 1996 S. 397.

[3] BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 39/97, BStBl 2003 II S. 569, unter II. 3.b.

[4] H 7.3 EStH "Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten".

[5] BFH, Urteil v. 14.5.2003, X R 32/00, BFH/NV 2003 S. 1178.

5.1 Wohnflächenvergrößerung

Eine Wohnflächenvergrößerung bei einem bestehenden Gebäude liegt bei Schaffung von neuem, zusätzlichenmWohnraum durch Aufstocken des Gebäudes, durch einen Anbau an das Gebäude oder durch Einfügen bisher nicht vorhandener Bestandteile in das Gebäude vor.^[1] Auch wenn die Baumaßnahmen nur zu einer geringfügigen Vergrößerung der Wohnfläche führen, handelt es sich um eine Erweiterung.^[2] So sind Aufwendungen für eine teilweise Überdachung eines innenliegenden Balkons im Dachgeschoss als nachträgliche Herstellungskosten des Gebäudes zu beurteilen, wenn nach der Baumaßnahme zusätzlicher, umbauter Raum, wenn auch nur im geringen Ausmaß (hier: ca. 7 qm Grundfläche), entsteht.^[3]

Eine Erweiterung und damit Herstellungskosten liegen auch bei einer Substanzvermehrung vor. Ein Gebäude wird in seiner Substanz vermehrt, ohne dass zugleich seine nutzbare Fläche vergrößert wird, z. B. bei Errichtung einer Außentreppe, bei Einbau einer Alarmanlage, einer Sonnenmarkise oder einer Treppe zum Spitzboden.^[4]

[1] § 17 Abs. 2 II. WoBauG.

[2] BFH, Urteil v. 15.5.2013, IX R 36/12, BStBl 2013 II S. 732.

[3] FG Baden-Württemberg, Urteil v. 7.7.2005, 8 K 263/04, EFG 2005 S. 1752.

[4] BMF, Schreiben v. 18.7.2003, BStBl 2003 I S. 386, Rz. 22 – 24 mit weiteren Beispielen.

5.2 Aufstockung eines Gebäudes

Eine Aufstockung eines Gebäudes liegt vor, wenn dieses um ein weiteres Geschoss erweitert wird. Bei den Aufwendungen kann es sich um nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts oder um Herstellungskosten für ein neu entstandenes Wirtschaftsgut handeln.

Soweit das aufgestockte Dachgeschoss im gleichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang wie das übrige Gebäude steht, stellen die Baumaßnahmen für die Aufstockung des Gebäudes nachträgliche Herstellungsarbeiten dar.

Baumaßnahmen für die Aufstockung eines Gebäudes sind dagegen Teil der erstmaligen Herstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts, soweit das aufgestockte Dachgeschoss in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang als das übrige Gebäude steht.

5.3 Anbau

Der Anbau an ein bestehendes Gebäude ist ein Unterfall der "Erweiterung". Auch wenn die Baumaßnahmen nur zu einer geringfügigen Vergrößerung der Wohnfläche führen, handelt es sich um eine Erweiterung.^[1]

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden:

• Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude...