Gebäude / Einkommensteuer

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

1 Steuerrechtliche Einordnung von Bauwerken

1.1 Gebäudeeinheit

Ein einheitlich als Gebäude genutztes Bauwerk bildet grundsätzlich mit allen seinen Bestandteilen ein einheitliches Wirtschaftsgut "Gebäude".

Welche Einzelteile zum Wirtschaftsgut "Gebäude" gehören, entscheidet sich weniger nach der bürgerlich-rechtlichen Zugehörigkeit als nach dem nach der Verkehrsauffassung zu beurteilenden Nutzungs- und Funktionszusammenhang.

Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Dabei rechnen zur Gebäudeeinheit nicht nur fest in das Gebäude eingebaute Teile, wie Heizungsanlagen, Warmwasser- und Klimaanlagen, Aufzüge und Rolltreppen^{^[1]}, sondern auch Baulichkeiten oder sonstige Einrichtungen, die trotz fehlender baulicher Verbindung einem auf demselben Grundstück befindlichen Hauptgebäude derart dienen, dass dieses ohne die Einrichtung als unvollständig erscheint. Vom Gebäude zu unterscheiden sind Außenanlagen. Hierzu gehören Einfriedungen, Bodenbefestigungen wie Straßen, Wege und Plätze, Stützmauern und Gartenanlagen. Für die einkommensteuerrechtliche Behandlung der Außenanlagen kommt es zunächst wesentlich darauf an, ob sie zu einem Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gehören. Im Betriebsvermögen können Außenanlagen auch Betriebsvorrichtungen sein. Umzäunungen z. B. stellen im betrieblichen Bereich ein selbstständiges Wirtschaftsgut dar, für das eine eigene AfA anzusetzen ist, während Umzäunungen im privaten Bereich regelmäßig den Gebäudeherstellungskosten zugerechnet werden und bei vermieteten Immobilien nur zusammen mit dem Gebäude und einem einheitlichen AfA-Satz abgeschrieben werden können.

Gebäude sind als einheitliche Wirtschaftsgüter grundsätzlich auch hinsichtlich der AfA als Einheit zu behandeln, es sei denn, es handelt sich um selbstständige Gebäudeteile.

[1] Vgl. H 4.2 Abs. 5 EStH.

1.2 Selbstständige Gebäudeteile

Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, mithin in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht.^{^[1]}Selbstständige Gebäudeteile können als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter oder wiederum als Gebäude einzustufen sein.^{^[2]} Unter die selbstständigen unbeweglichen Wirtschaftsgüter fallen Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten.^{^[3]}

Dachintegrierte Fotovoltaikanlagen (z. B. in Form von Solardachsteinen) sind wie selbstständig bewegliche Wirtschaftsgüter zu behandeln.^{^[4]}

Betriebsvorrichtungen können zwar mit dem Grundstück fest verbunden und dessen wesentlicher Bestandteil sein, sind aber aufgrund des Funktionszusammenhangs mit dem Betrieb ebenfalls als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter abzuschreiben.^{^[5]} Sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind die Außenanlagen.^{^[6]} Außerdem spricht man von selbstständigen Gebäudeteilen, wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird.^{^[7]}

[1] Vgl. R 4.2 Abs. 3 EStR mit Beispielen.

[2] S. hierzu auch H 4.2 Abs. 3 EStH.

[3] Vgl. R 4.2 und R 7.1 Abs. 6 EStR.

[4] R 4.2 Abs. 3 Satz 4 EStR

[5] R 7.1 Abs. 3 EStR.

[6] H 7.1 EStH "Unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude oder Gebäudeteile sind".

[7] S. Abschnitt 2.3.

1.3 Unselbstständige Gebäudeteile

Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen. Unselbstständige Gebäudeteile sind solche Bestandteile des Gebäudes, wenn sie der eigentlichen Nutzung als Gebäude dienen und somit in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.^{^[1]} Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.^{^[2]}

Die Umzäunung oder die Garage bei einem Wohngebäude im Privatvermögen z. B. stellen unselbstständige Gebäudeteile dar, deren Herstellungskosten den Gebäudeherstellungskosten zugerechnet werden und bei vermieteten Immobilien nur einheitlich mit diesen abgeschrieben werden können.^{^[3]} Im betrieblichen Bereich stellen Umzäunungen ein selbstständiges Wirtschaftsgut dar, für das eine eigene Afa anzusetzen ist. Ausbauten, Umbauten oder Erweiterungen können grundsätzlich nicht gesondert abgeschrieben werden. Nur wenn durch solche Baumaßnahmen ein selbstständiges Gebäude geschaffen wird, das wirtschaftlich betrachtet einem Neubau gleichkommt, ist dieses Gebäude selbstständig abzuschreiben.^{^[4]}

[1] R 4.2 Abs. 5 Satz 1 EStR.

[2] R 4.2 Abs. 5 Satz 2 EStR.

[3] Weitere Beispiele s. H 4.2 Abs. 5 EStH.

[4] Zu Umbau, s. BFH, Urteil v. 25.5.2004, VIII R 6/01, BStBl 2004 II S. 783

Zu Anbau, s. BFH, Urteil v. 25.1.2007, III R 49/06, BStBl 2007 II S. 586

Zu Erweiterungen, s. BFH, Urteil v. 20.2.1975, IV R 79/74, BStBl 1975 II S. 510.