Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 6 Teilwert

6.1 Grundsätzliches

Rz. 356

Bei der Ermittlung des Teilwerts von bebauten Betriebsgrundstücken ist davon auszugehen, dass der Grund und Boden und die darauf stehenden Gebäude bewertungsrechtlich besondere Wirtschaftsgüter sind.^[1]

Es gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines neu hergestellten oder angeschafften Wirtschaftsgutes des (abnutzbaren) Anlagevermögens den Herstellungs- oder Anschaffungskosten entspricht.^[2]

Rz. 357

Der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke kommt grundsätzlich der Vorrang vor anderen Wertermittlungsmethoden zu. Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, dass eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt. Andernfalls verdient aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung aus Richtwerten den Vorzug.^[3]

Rz. 358

Nach dem Bilanzstichtag bekannt werdende wertmindernde Umstände können nur insoweit Berücksichtigung finden, als der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass sie bereits vorher eingetreten waren.

Rz. 359

Im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Fertigstellung eines Gebäudes decken sich die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes mit dem Teilwert, sofern nicht eine Fehlmaßnahme vorliegt.^[4]

Rz. 360

Ganz allgemein ist es bei der Feststellung des niedrigeren Teilwertes unzulässig, nur einzelne wertmindernde Fakten herauszugreifen und die werterhöhenden Umstände unberücksichtigt zu lassen.^[5]

Rz. 361

Ein die Anschaffungskosten beim Erwerb eines Grundstücks erhöhender Überpreis kann eine Teilwertabschreibung auf den niedrigeren Vergleichswert zu einem späteren Bilanzstichtag allein nicht begründen. Er nimmt jedoch grundsätzlich an einer Teilwertabschreibung aus anderen Gründen verhältnismäßig teil.^[6]

Rz. 362

Wegen weiterer Ausführungen zu den Grundsätzen der Teilwertermittlung, z. B. Teilwertvermutungen, Widerlegung der Teilwertvermutungen, Nachweispflichten, allgemeine Begriffsbestimmungen, Wertfindung, Teilwert beim Erwerb, Ansatz des niedrigeren Teilwerts, Wertaufholungsgebot u. a. m. siehe "Teilwert im Steuerbilanzrecht".

[1] BFH, Beschluss v. 16.7.1968, GrS 7/67, BStBl 1969 II S. 108.

[2] BFH, Urteil v. 9.2.1977, I R 130/74, BStBl 1977 II S. 412.

[3] BFH, Urteil v. 8.9.1994, IV R 16/94, BStBl 1995 II S. 309 m. w. N.

[4] BFH, Urteil v. 13.10.1976, I R 79/74, BStBl 1977 II S. 540; BFH, Urteil v. 17.1.1978, VIII R 31/75, BStBl 1978 II S. 335.

[5] BFH, Urteil v. 26.8.1958, I 80/57 U, BStBl 1958 III S. 420.

[6] BFH, Urteil v. 7.2.2002, IV R 45/01, BFH/NV 2002 S. 1021.

6.2 AfA neben der Teilwertabschreibung?

Rz. 363

Nach ständiger Rechtsprechung schließt die Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert die gleichzeitige Inanspruchnahme der normalen AfA nach § 7 EStG aus, denn die Teilwertabschreibung schließt grundsätzlich auch die durch den Gebrauch entstandene Wertminderung des abgelaufenen Jahres ein. Diese Rechtsprechung wird jedoch oft missverstanden. Sie wird nicht selten so ausgelegt, dass es auf jeden Fall unzulässig sei, für Wirtschaftsjahre, in denen am Jahresende der niedrigere Teilwert angesetzt wird, AfA zu verrechnen. Das ist unrichtig, denn die Vornahme der AfA ist nach § 7 Abs. 1 EStG und § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG zwingend vorgeschrieben. Auch aus Gründen einer richtigen Kostenrechnung ist es jedoch exakter, wenn zuerst die AfA berechnet und dann eine noch verbleibende Wertdifferenz als Teilwertabschreibung ausgewiesen wird. Die Teilwertabschreibung erfolgt somit zusätzlich zur laufenden AfA.^[1] Um dem Unterschied zwischen der Teilwertabschreibung und der AfA gerecht zu werden, sollte der Steuerpflichtige die oberflächliche und inhaltlich falsche Abkürzung bzw. Bezeichnung "Teilwert-AfA" dringend vermeiden.^[2]

[1] Vgl. Schnitter, in Frotscher/Geurts, EStG, § 7 Rz. 65, Stand: 4/2023.

[2] Vgl. Falterbaum/Bolk/Reiß, Buchführung und Bilanz, 22. Aufl. 2015, S. 828.

6.3 AfA nach der Teilwertabschreibung

Rz. 364

Hat der Steuerpflichtige nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG eine Teilwertabschreibung vorgenommen, so bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung von dem folgenden Wirtschaftsjahr oder Kalenderjahr an nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich des Betrags der Teilwertabschreibung (§ 11c Abs. 2 EStDV).

6.4 Teilwert bei Einlagen und Entnahmen von Gebäuden und Gebäudeteilen

Rz. 365

Siehe hierzu "Einlagen und Entnahmen".

Rz. 366

vorläufig frei