Gebäude: Kürzere Nutzungsdauer statt typisierter Prozent ... / 2. Gutachten

a) Aktuelle Rechtsprechung

Das FG Düsseldorf^[57] beurteilte die Anwendung eines typisierten Modells zur Ableitung der Rest-ND mittels Verfahren i.R.d. Gebäudesachwertermittlung nach §§ 21 ff. i.V.m. § 6 Abs. 6 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2010^[58] – und damit für Zwecke der Verkehrswertermittlung – für zulässig. Der Senat sah keinen Unterschied zwischen

• der (Rest-)ND i.S.d. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG und
• der Rest-ND i.S.d. § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010.

In beiden Fällen sei die Frage zu beantworten, wie viele Jahre das Gebäude im bestehenden Zustand voraussichtlich noch wirtschaftliche Verwendung finden kann.

Da i.R.d. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG eben nicht nur auf die technische ND abzustellen ist, sondern sich der Steuerpflichtige ebenso auf eine kürzere wirtschaftliche ND berufen kann, sei nicht nachvollziehbar, inwiefern die wirtschaftliche ND "unter Verkehrswertgesichtspunkten" von der "unter einkommensteuerlichen Gesichtspunkten" abweiche. Da § 7 Abs. 4 S. 2 EStG dem Steuerpflichtigen grundsätzlich die Möglichkeit der Erbringung des Nachweises einer kürzeren ND eröffnet, muss dieser Nachweis nach Auffassung des Senats jedenfalls unter Anwendung einer gutachterlich anerkannten Methodik zu erbringen sein. Beachten Sie: Ein vom FA gefordertes

• "Bausubstanzgutachten" bzw.
• das aufgrund des enormen Aufwandes primär in Wissenschaft und Forschung und nicht in der Praxis angewandte Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen (ERAB), das die komplette technische Erfassung aller Bauteile und Baustoffe erfordere,

als einzig möglicher Nachweis sei kein sachgerechteres Verfahren für die Ermittlung der ND eines Gebäudes.

Im verhandelten Fall legte die Klägerin ein von ihrem Gesellschafter(!) angefertigtes Gutachten vor, aufgrund dessen sich AfA von 35.763 EUR errechneten, während das FA lediglich 19.427 EUR anerkannte.

Der Senat beauftragte einen Sachverständigen, der das Modell gem. Anlage 4 der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung am 18.10.2012 bekannt gemachten Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie) zur Ermittlung der ND der Gebäude für das beste Verfahren gehalten habe, da es der Orientierung und Ermittlung der ND unter Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen diene und die erforderliche sachverständliche Würdigung des Einzelfalls ermögliche.^[59] Danach ergaben sich vom FG berücksichtigte AfA von 24.209 EUR.

Der BFH bestätigte jetzt, dass der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen ND

• jeder Darlegungsmethode bedienen kann,
• die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

Erforderlich ist insoweit, dass die Darlegungen des Steuerpflichtigen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten – z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – geben, welche die ND im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage die ND im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist.^[60]

Ergänzend wies der BFH auf die sachverständigen Erläuterungen des Gutachters in der mündlichen Verhandlung und darauf, dass die Beteiligten keine Einwendungen gegen die vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen im Einzelnen erhoben hätten, hin.^[61]

[57] FG Düsseldorf v. 12.7.2019 – 3 K 3307/16 F, EFG 2019, 1673 Rz. 21, 33; a.A. FG Köln v. 30.6.2016 – 11 K 3657/14, juris; FG Baden-Württemberg v. 12.1.2018 – 13 K 1723/16, EFG 2018, 1790 Rz. 25.

[58] Ab 1.1.2022: § 35 ff. i.V.m. § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 (BGBl. I 2021, 2805).

[59] FG Düsseldorf v. 12.7.2019 – 3 K 3307/16 F, EFG 2019, 1673 Rz. 22, 24.

[60] BFH v. 28.7.2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108 Rz. 19, 22 m.w.N.

[61] BFH v. 28.7.2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108 Rz. 26, 24.

b) Exkurs: Immobilienwertermittlungsverordnung

Möglichkeiten der Wertermittlung durch ImmoWertV: Die ImmoWertV ist insbesondere bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs anzuwenden.^[62] Zur Wertermittlung sind (grundsätzlich)

• das Vergleichswertverfahren (vor allem bei Einfamilienreihenhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, einfachen frei stehenden Eigenheimen (Siedlungen) und Garagen^[63]);
• das Ertragswertverfahren (vor allem bei Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken, vgl. § 75 BewG^[64])
• das Sachwertverfahren (vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern wegen der vorherrschenden Eigennutzung und untergeordnetem Ertragsdenken der Eigentümer^[65])
• oder mehrere dieser Verfahren

heranzuziehen.^[66]

Beraterhinweis Häufig werden zugleich Sach- und Ertragswertverfahren angewandt.^[67] Aufgrund des Vergleichs mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der jüngeren Vergangenheit ist das Vergleichswertverfahren für die Verkehrswertermittlung sicher das zuverlässigste Verfahren.^[68]

ImmoWertV 2010: Nachdem die ImmoWertV 2010 in Kraft getreten war, wurden die Bodenrichtwertrichtlinie und für die einzelnen Wertermittlungsverfahren die Vergleichs-, die Ertrags- und die im Urteilsfall ber...