Gebäude: Kürzere Nutzungsdauer statt typisierter Prozent ... / II. Nutzungsdauer

Nutzungsdauer i.S.d. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ist nach § 11c Abs. 1 S. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Er beginnt mit Anschaffung bzw. Fertigstellung.^[10]

[10] Bei Anschaffung/Herstellung nach dem 20.6.1948. Zu Besonderheiten im Land Berlin und im Saarland s. § 11c Abs. 1 S. 3 EStDV.

1. Erwerb einer gebrauchten Immobilie

Eine höhere Abschreibung aufgrund einer kürzeren ND kommt jedoch nicht etwa bereits deshalb in Betracht, weil ein Gebäude gebraucht erworben wurde und von der ND deshalb bereits ein Teil "verbraucht" wurde. Beim Erwerb einer solchen Immobilie richtet sich die Abschreibung – unabhängig davon, ob dafür bereits Abschreibungen vorgenommen wurden – somit erneut nach der typisierten ND, auch wenn

• sich dadurch insgesamt eine deutlich längere ND ergibt,
• die bei mehrfacher Veräußerung auch zu einer Gesamt-ND von mehr als 100 Jahren führen kann.

Schon der Gesetzgeber hatte in seiner Begründung die ND stets als den "Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung des Gebäudes durch den jeweiligen Eigentümer" definiert.^[11] Gründe, die in der Person des Steuerpflichtigen liegen, wie z.B. dessen voraussichtliche Lebenserwartung^[12] oder eine beabsichtigte Betriebsaufgabe^[13] sind jedoch unbeachtlich.

[11] Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung der Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden, BT-Drucks. IV/2008, 10; bestätigt durch BFH v. 28.9.1971 – VIII R 73/68, BStBl. II 1972, 176 Rz. 10.

[12] Anzinger in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 7 EStG Rz. 303 (12/2021).

[13] FG Baden-Württemberg v. 30.6.1993 – 12 K 237/87, EFG 1994, 95.

2. Kürzere Dauer eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses

Auch die ggf. abweichende kürzere Dauer eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses begründet keine (voraussichtliche) tatsächliche ND des Gebäudes.^[14]Beachten Sie: Das gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn das vermietete Wirtschaftsgut speziell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist und nach Ablauf des Mietvertrages geringere Mieten zu erzielen seien, da die bloße Ertragsminderung keinen wirtschaftlichen Verbrauch bedeute.

[14] BFH v. 25.2.2010 – IV R 2/07, BStBl. II 2010, 670 = EStB 2010, 166 (Formel); BFH v. 19.6.2015 – III B 2/14, BFH/NV 2015, 1385 = EStB 2015, 320 (Günther).

3. Nutzung entsprechend der Zwecksetzung

Es kommt auch nicht darauf an, ob das Gebäude im Anschluss entsprechend seiner ursprünglichen Zwecksetzung genutzt werde.^[15] So ist z.B. bei Musterhäusern auch der Zeitraum einer voraussichtlich anschließenden Nutzung als Wohngebäude nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb einzubeziehen.^[16] Das gilt auch für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser, die zum Zwecke der Veräußerung demontiert und andernorts wieder aufgebaut werden müssen.^[17]

[15] FG Köln v. 28.9.2006 – 15 K 379/03, juris Rz. 56 ff. zu einer Paketverteilungsanlage; Zu einem Einzelhandelsmarkt nach dem Auslaufen des Mietvertrages: FG Baden-Württemberg v. 12.1.2018 – 13 K 1723/16, EFG 2018, 1790 Rz. 22.

[16] BFH v. 23.9.2008 – I R 47/07, BStBl. II 2009, 986 Rz. 31 m.w.N. = EStB 2009, 93 (Meurer); H 7.4 "Musterhäuser" EStH; OFD Kiel v. 15.11.2002 – S 2190 A-St 233, FMNR742560002; OFD Rostock v. 28.1.2003 – S 2190-St 237, FMNR742710002, OFD Hannover v. 27.2.2003 – S 2196-74-StO 222, FMNR742360002; OFD Frankfurt/M. v. 12.1.2004 – S 2190 A-25-St II 2.02, FMNR742310002.

[17] BFH v. 23.9.2008 – I R 47/07, BStBl. II 2009, 986 Rz. 32 = EStB 2009, 93 (Meurer); H 7.4 "Musterhäuser" EStH; OFD Kiel v. 15.11.2002 – S 2190 A-St 233, FMNR742560002; OFD Rostock v. 28.1.2003 – S 2190-St 237, FMNR742710002; OFD Hannover v. 27.2.2003 – S 2196-74-StO 222, FMNR742360002; OFD Frankfurt/M. v. 12.1.2004 – S 2190 A-25-St II 2.02, FMNR742310002.

4. Technische ND

Auszugehen ist grundsätzlich von der technischen ND.^[18] Unter der technischen ND ist der Zeitraum zu verstehen, bis zu dem ein materieller Verschleiß trotz ordnungsgemäßer Instandhaltung eintritt und den Gebrauch eines Wirtschaftsguts beeinträchtigt oder schließlich unmöglich macht.

Wertverzehr: Nicht erforderlich ist, dass es zu einem Wertverzehr gekommen ist.^[19]

Technischer Verschleiß: Für die Annahme einer kürzeren technischen ND genügt es auch nicht, dass einzelne unselbständige Teile des Wirtschaftsguts zur Erneuerung oder Ersetzung anstehen, weil deren Austausch lediglich zu sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand führte, den Buchwert des Gebäudes im Übrigen aber unverändert ließe. Erforderlich wäre, dass durch technischen Verschleiß – insbesondere seiner tragenden Teile – das Gebäude in seiner Gesamtheit in seiner Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt wäre.^[20]

Erwerb in Abbruchabsicht: Wird ein Gebäude in Abbruchabsicht erworben, hat auf die Zeiträume einer Zwischennutzung die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG zu erfolgen.^[21]

[18] BFH v. 23.9.2008 – I R 47/07, BStBl. II 2009, 986 Rz. 26 = EStB 2009, 93 (Meurer); BFH v. 4.3.2008 – IX R 16/07, BFH/NV 2008, 1310 Rz. 14.

[19] Waldhoff in Kirchhof/Söhn/Mellinghoff, EStG, 3. Gewinn, Rz. B257 m.w.N. (10/2020).

[20] FG Nds. v. 18.2.2015 – 3 K 195/14, juris Rz. 29; bestätigt durch BFH v. 10.7.2015 – IX B 34/15; FG Köl...