Gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen bei Sanierungsobjekten

OFD Nürnberg, Verfügung v. 28.8.2000, S 1988 b - 14/St 31

Bezug: OFD Nürnberg vom 17.12.1997, 16.7.1998 und 23.3.1999, S 1988 b - 14/St 31

Anlagen:	1 Musterschreiben für Wohnsitzfinanzämter
	1 Musterschreiben für Feststellungsfinanzämter
	1 Vordruck zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises
	1 Erklärungsvordruck
	1 Vordruck für statistische Aufzeichnungen

1. Allgemeines

Der Erwerb eines abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsguts ist nach § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG insoweit begünstigt, als die Anschaffungskosten auf Modernisierungsarbeiten und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind. Der einheitliche Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden, das Altgebäude sowie die Modernisierungsmaßnahmen (HK) aufzuteilen (siehe BMF-Schreiben vom 21.11.1997, DB 1998 S. 38).

2. Feststellungsverfahren

Nach Beschlüssen der ESt- und AO-Referatsleiter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder soll die Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei einer Modernisierung im Sinne des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG im Rahmen eines einheitlichen und gesonderten Feststellungsverfahrens nach § 180 Abs. 2 AO i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bzw. Satz 2 der Verordnung (VO) zu § 180 Abs. 2 AO erfolgen, sofern mehrere zu sanierende Wohnungen durch einen Bauträger/Initiator veräußert worden sind. Hierdurch soll eine einheitliche Rechtsanwendung und sachgerechte Besteuerung sichergestellt werden.

3. Betroffene Fälle

3.1 Investitionsabschluss nach dem 31.12.1996

Nach Abstimmung mit den anderen Oberfinanzdirektionen des Bundesgebietes ist für Sanierungsobjekte, bei denen die Investition nach dem 31.12.1996 abgeschlossen wurde, grundsätzlich ein Feststellungsverfahren durchzuführen. Dies gilt auch dann, wenn die entsprechenden ESt-Veranlagungen bereits bestandskräftig sind.

Bei den laufenden Veranlagungsarbeiten ist zu überprüfen, ob im konkreten Steuerfall eine Investition i.S.d. § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG nach dem 31.12.1996 abgeschlossen wurde und somit ein Feststellungsverfahren durchzuführen ist.

Als Investitionsabschluss ist regelmäßig das Ende der Baumaßnahmen bzw. die Abnahme der Wohnung/der Teileigentumseinheit vom Bauträger anzusehen. Anzahlungen sind in das Feststellungsverfahren mit einzubeziehen, auch soweit sie vor 1997 geleistet worden sind.

Beispiel:

Bauträger A hat im Dezember 1996 über ein Gebäude mit 10 Eigentumswohnungen mit verschiedenen Erwerbern Kaufverträge abgeschlossen. Zusammen mit dem Kaufvertrag wurde jeweils ein Sanierungsvertrag über die noch durchzuführenden Sanierungen abgeschlossen. Sanierungsbeginn war am 2.1.1997, Fertigstellung und Übergabe an die Eigentümer erfolgten am 20.12.1997. Alle Anleger zahlten den vollen Kaufpreis im Laufe des Jahres 1996 an.

Folge:

Obwohl die Anzahlung auf Anschaffungskosten schon in 1996 erfolgte, liegt der Investitionsabschluss erst in 1997; für das Gesamtobjekt ist eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen durchzuführen.

3.2 Einleitung von Feststellungsverfahren bei lnvestitionsabschluss nach dem 31.12.1996

Die Anfragen können von den Wohnsitzfinanzämtern nunmehr in allen Fällen direkt an die zuständigen Feststellungsfinanzämter (Betriebs- oder Tätigkeitsfinanzamt des Bauträgers) gerichtet werden (Musteranschreiben Anlage 1, vgl. EDI-Textvorlage „XXVuVgue Fest”; das Musteranschreiben wird voraussichtlich abgelegt in UNIFA-Word im Ordner „OFD und FA/Veranlagung/Feststellung Modernisierung”).

Den Anfragen ist stets eine Kopie des vollständigen Kaufvertrags, ggf. des vollständigen Sanierungsvertrags, sowie Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung und zu den Anzahlungen beizufügen.

Bei Ablehnung einer Feststellung ist ggf. durch das Wohnsitzfinanzamt an die OFD zu berichten.

3.3 Investitionsabschluss vor dem 1.1.1997

Bei Investitionen, die vor dem 1.1.1997 abgeschlossen worden sind, ist vom Feststellungsfinanzamt im Einzelfall zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine Feststellung notwendig und durchzuführen ist.

3.3.1 Anfragen an Finanzämter im Bereich der OFDen München/Nürnberg

Anfragen von Wohnsitzfinanzämtern an Finanzämter im Bereich der OFDen München/Nürnberg sind dabei an das zuständige Feststellungsfinanzamt zu richten. Soll die Durchführung eines Feststellungsverfahrens abgelehnt werden, ist das Ablehnungsschreiben mit den notwendigen Unterlagen (Kopie des Kaufvertrages etc.) durch das zuständige Feststellungsfinanzamt über die zuständige OFD (München bzw. Nürnberg – ESt-Referat –) an das Wohnsitzfinanzamt zurückzuleiten.

3.3.2 Anfragen an Ämter außerhalb des Bereichs der OFDen München/Nürnberg

Anfragen an Finanzämter außerhalb des Bereichs der OFDen München/Nürnberg bitte ich mit einer entsprechenden Begründung über die OFD München bzw. Nürnberg – ESt-Referat – zu leiten.

4. Ausnahmen vom Feststellungsverfahren

Wird ein Gebäude (Ein-, Zweifamilienhaus oder anderes Gebäude) nur von einem Steuerpflichtigen erworben, ist ein Feststellungsverfahren nicht durchzuführ...