Gewerblicher Grundstückshandel / 2 Die Drei-Objekt-Grenze im Einzelnen

Dr. Achim Kestler

2.1 Objekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze

In Anlehnung an die Rechtsprechung unterstellt auch die Finanzverwaltung, dass es sich grundsätzlich bei jedem zivilrechtlichen Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, um ein Objekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze handelt.^{^[1]} In diesem Zusammenhang hat die Rechtsprechung klargestellt, dass jede Eigentumswohnung als ein eigenständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zählt, auch wenn sämtliche in einem Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen in einem Vertrag an einen einzigen Käufer veräußert werden. Gleichermaßen sind auch ungeteilte Mehrfamilienhäuser ebenso wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen als jeweils nur ein Objekt zu werten.^{^[2]} Die Größe und der Wert des einzelnen Objekts oder dessen Nutzungsart sind regelmäßig nicht von Belang.^{^[3]} Ferner ist unerheblich, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt bzw. ob diese der Steuerpflichtige selbst errichtet oder im bebauten Zustand erworben hat.^{^[4]}

Die Berücksichtigung als Zählobjekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze erfordert daneben das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung, was regelmäßig durch die Grenze von 5 Jahren determiniert ist. Anderenfalls können Objekte bis zur zeitlichen Obergrenze von 10 Jahren nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat.^{^[5]} So hat der BFH entschieden, dass, sofern innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren nach Gebäudeerrichtung weniger als 4, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert werden, bei branchenkundigen Steuerpflichtigen eine bereits bei Errichtung bestehende zumindest bedingte Veräußerungsabsicht anzunehmen ist. Andererseits beeinträchtige eine nur kurzfristige Überschreitung der 5-Jahres-Grenze um wenige Tage die Indizwirkung nicht.^{^[6]}

Hinsichtlich unentgeltlicher Grundstücksübertragungen ist wie folgt zu differenzieren:^{^[7]}

Grundstücke, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung übertragen und vom Rechtsnachfolger in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert werden, sind grundsätzlich mit einzubeziehen. Insoweit kommt es für die Frage des zeitlichen Zusammenhangs auf die Anschaffung oder Herstellung durch den Rechtsvorgänger an.
Etwas anderes gilt derweil für im Wege der Erbfolge erworbene Grundstücke, welche bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze im Regelfall nicht mitzuzählen sind, es sei denn, der Erbe führt den gewerblichen Grundstückshandel des Erblassers im Sinne eines unternehmerischen Gesamtplans fort oder er modernisiert die Grundstücke vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße und schafft hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit.

Im Übrigen bleiben folgende Sachverhalte bei der Berechnung der Drei-Objekt-Grenze außen vor:

Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke^{^[8]}
Grundstücke, die ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden.^{^[9]} Der BFH hat hierzu jedoch entschieden, dass die Gewinnerzielungsabsicht auch nachträglich wieder entfallen kann.^{^[10]}
Veräußerungen durch Ehegatten^{^[11]}; ausnahmsweise sind die Grundstücksaktivitäten von Ehegatten allerdings dann zusammenzurechnen, wenn sie eine über ihre eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehende, zusätzliche enge Wirtschaftsgemeinschaft eingegangen sind, in die sie jedenfalls einen größeren Teil der Grundstücke eingebracht haben.^{^[12]}
Grundstücke, die im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft den einzelnen Gesellschaftern zu Alleineigentum übertragen werden.^{^[13]}