Gewerblicher Grundstückshandel / 2.4 Vorbehalt der Einzelfallbetrachtung

Wie oben dargestellt, handelt es sich bei der Drei-Objekt-Grenze nicht um eine starre Grenze. Es sind vielmehr stets die Umstände des jeweiligen Einzelfalls in ihrer Gesamtheit zu würdigen. Folglich stellt auch die Finanzverwaltung klar, dass auch der Verkauf von weniger als 4 Objekten in besonderen Konstellationen eine bedingte Veräußerungsabsicht indizieren kann, wobei für Wohnobjekte bspw. die folgenden Fälle angeführt werden:^[1]

• Das Grundstück sowie das darauf vom Veräußerer zu errichtende Gebäude wird bereits vor seiner Bebauung verkauft^[2] bzw. wird von vornherein nach Wünschen des Erwerbers bebaut.
• Das Bauvorhanden wird nur kurzfristig finanziert oder der Steuerpflichtige übernimmt über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus Gewährleistungspflichten.^[3]
• Der Steuerpflichtige beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts bzw. schließt vor Fertigstellung einen Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber.^[4]

Darüber hinaus hat das FG Münster^[5] festgestellt, dass eine vollumfängliche Fremdfinanzierung als Indiz für eine bei Erwerb bestehende Veräußerungsabsicht zu werten sein kann. Im Übrigen kann auch bei Großobjekten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro-, Hotel-, Fabrik- oder Lagergrundstücke) der Verkauf von weniger als 4 Objekten innerhalb der relevanten Zeitspanne als gewerblicher Grundstückshandel zu werten sein.^[6]

Auf der anderen Seite ist festzuhalten, dass auch bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze nicht unwiderlegbar Gewerblichkeit anzunehmen ist, sofern es dem Steuerpflichtigen gelingt nachzuweisen, dass eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Während dies etwa bei einer vom Veräußerer selbst vorgenommenen langfristigen Vermietung oder Finanzierung (von mehr als 5 Jahren) zu unterstellen sein kann^[7], sind die individuellen Motive für die Veräußerungen (etwa plötzliche Erkrankung, Finanzierungsschwierigkeiten, schlechte Vermietbarkeit oder unvorhergesehene Notlagen) regelmäßig nicht von Belang.^[8] In diesem Zusammenhang hat der BFH entschieden, dass bei innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbaren Mietverträgen von unbestimmter Dauer nicht ausschlaggebend ist, dass das Mietverhältnis tatsächlich über einen Zeitraum von mehr als 5 Jahren bestanden hat.^[9] Schließlich kann der Umzug an einen neuen Beschäftigungsort oder in eine näher am Arbeitsplatz gelegene Wohnung als "offensichtlicher Sachzwang" bzw. "außerbetrieblicher Grund "zu werten sein, der gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels spricht.^[10]

Auf der anderen Seite spricht nicht allein ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen den jeweiligen Aktivitäten für eine unbedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs oder des Bauauftrags, zumal nicht ausgeschlossen ist, dass der Steuerpflichtige seinen Veräußerungsentschluss im jeweiligen Einzelfall kurzfristig gefasst hat.^[11]

[1] BMF, Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl 2004 I S. 434 (Tz. 28).

[2] Vgl. auch BFH, Urteil v. 15.1.2020, X R 18/18, X R 19/18, BStBl 2020 II S. 538 (Tz. 25).

[3] FG Hamburg, Urteil v. 16.1.2023, 5 K 89/22 (rkr.), DStRE 2024 S. 89 (Tz. 54).

[4] Vgl. insoweit auch FG Hamburg, Urteil v. 16.1.2023, 5 K 89/22 (rkr.), DStRE 2024 S. 89 (Tz. 54).

[5] FG Münster, Urteil v. 26.4.2023, 13 K 3367/20 G, BeckRS 2023, 11886.

[6] BMF, Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl 2004 I S. 434 (Tz. 29).

[7] In diesem Sinne auch BFH, Urteil v. 15.7.2004, III R 37/02, BStBl 2004 II S. 950 (unter 3.a) cc); BFH, Urteil v. 28.10.2015, X R 22/13, BStBl 2016 II S. 95 (Tz. 23); BFH, Urteil v. 28.9.2017, IV R 50/15, BStBl 2018 II S. 89 (Tz. 26).

[8] BMF, Schreiben v. 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl 2004 I S. 434 (Tz. 30); BFH, Urteil v. 15.7.2004, III R 37/02, BStBl 2004 II S. 950 (unter 3.a) cc sowie unter 6.).

[9] BFH, Urteil v. 15.7.2004, III R 37/02, BStBl 2004 II S. 950 (unter 6.).

[10] FG Hamburg, Urteil v. 6.2.2019, 3 K 284/17, BeckRS 2019, 5438 (Tz. 62).

[11] FG Hamburg, Urteil v. 16.1.2023, 5 K 89/22 (rkr.), DStRE 2024, 89 (Tz. 55).