Gewerblicher Grundstückshandel: „Drei-Objekt-Grenze” gilt nicht bei einer Realteilung

Kommentar

Werden einzelne Objekte einer Grundstücksgemeinschaft den Gemeinschaftern gegen Zahlung auf das gemeinsame Baukonto zu Alleineigentum zugewiesen, handelt es sich nicht um Vorgänge, die auf die „Drei-Objekt-Grenze” Anrechnung finden.

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BFH, Urteil vom 09.05.1996, IV R 74/95

Anmerkung:

Die vorliegende Entscheidung befaßt sich erneut mit der Präzisierung der sog. „Drei-Objekt-Grenze”.

In dem vorausgegangenen Rechtsstreit ging es um einen Architekten und seine Ehefrau, die gemeinsam zunächst ein unbebautes Grundstück in S erwarben, hierauf ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zu errichten begannen und das Grundstück dann im Zustand der Bebauung weiterveräußerten. Kurz darauf erwarben sie ein weiteres unbebautes Grundstück in W und errichteten hierauf ein Gebäude mit zwei Wohnungen, zwei Büro- bzw. Praxiseinheiten und einer Garage. Bei der Aufteilung dieses Grundstücks in Wohn- und Teileigentum behielten die Eheleute eine der Wohnungen und die Garage in gemeinsamem Eigentum, während die andere Wohnung dem Ehemann gegen Zahlung von 160.000 DM und eine der Praxiseinheiten der Ehefrau gegen Zahlung von 184.000 DM überlassen wurden; dabei erfolgten die Zahlungen auf das gemeinsame Baukonto der Eheleute. Eine der Büroeinheiten wurde an einen Verwandten der Ehefrau veräußert.

Das Finanzamt sah in diesen Vorgängen einen gewerblichen Grundstückshandel. Zwar seien nur das Grundstück in S und eine Büroeinheit des Grundstücks in W – also insgesamt nur zwei Grundstückseinheiten – an fremde Dritte veräußert worden; darüber hinaus müßten aber auch die Zuteilung einer Wohnung an den Ehemann und einer Büroeinheit an die Ehefrau wie Veräußerungen unter Dritten behandelt werden. Damit sei die Zahl der Veräußerungen, die zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führe („Drei-Objekt-Grenze”), überschritten.

Diese Auffassung teilte der BFH nicht. Nach seiner Ansicht sind Grundstücke, die im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft den einzelnen Gesellschaftern (Gemeinschaftern) zu Alleineigentum übertragen werden, nicht in die – für die Abgrenzung einer privaten Vermögensverwaltung – vom gewerblichen Grundstückshandel maßgebende – Gesamtbetrachtung einzubeziehen. Die Realteilung ohne zusätzliche Ausgleichszahlung sei nicht als Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft anzusehen (vgl. BFH, Beschluß v. 5. 7. 1990, GrS 2/89, BStBl 1990 II S. 837, 844; BMF, Schreiben v. 11. 1. 1993, BStBl 1993 I S. 62 Tz. 23). Es handle sich dabei vielmehr um einen unentgeltlichen Erwerb, selbst wenn im Rahmen der Realteilung Schulden der vermögensverwaltenden Gesellschaft oder Gemeinschaft übernommen werden, ja selbst dann, wenn die Höhe der übernommenen Schulden die Beteiligungsquote übersteige.

Ausgehend von dieser Rechtsauffassung waren die Zuteilungen von Grundstückseinheiten an die beiden Ehegatten nicht als Veräußerungsvorgänge anzusehen. Die Zahlungen der Ehegatten auf das gemeinsame Baukonto waren zur Tilgung der Schulden der Grundstücksgemeinschaft bestimmt; es handelte sich also nicht um Kaufpreiszahlungen oder um Abfindungszahlungen an den jeweils anderen Gemeinschafter.

Gewerblicher Grundstückshandel