Gewerblicher Grundstückshandel: GmbH-Einschaltung

Kommentar

Läßt sich durch Einschalten einer GmbH ein gewerblicher Grundstückshandel vermeiden? Einige Überlegungen zu dieser Frage enthält eine neue Entscheidung des BFH, die im übrigen deutlich macht, wie viele Probleme im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels noch ungeklärt sind.

Im Urteilsfall hatte der Kläger ein unbebautes Grundstück erworben und ein Mehrfamilienhaus errichtet. Dieses veräußerte er noch vor Fertigstellung an eine GmbH, an der er selbst zusammen mit seiner Ehefrau beteiligt war. Der Kaufpreis wurde so festgesetzt, daß er die bis dahin entstandenen Kosten gerade abdeckte. Der Gewinn, den der Steuerzahler hätte erzielen können, fiel deshalb bei der GmbH an. Obwohl sich also insgesamt keine Steuerersparnis hätte erzielen lassen, beanstandete das Finanzamt den Verkauf an die GmbH. Bei dem Kläger liege ein gewerblicher Grundstückshandel vor; bei dem Verkauf an die GmbH sei nicht der Verkehrswert vereinbart worden. Die Differenz zu dem angenommenen Verkehrswert wollte das Finanzamt deshalb im Jahr des Verkaufs bei dem Kläger als Entnahmegewinn versteuern. Außerdem wären bei dem Kläger wegen der Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel die Grundstücksgeschäfte anderer Jahre steuerpflichtig geworden.

Die GmbH stellte das Mehrfamilienhaus fertig, teilte es in Eigentumswohnungen auf und veräußerte es an verschiedene Erwerber.

Der BFH verweist darauf, daß in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist, ob auch Mehrfamilienhäuser – entgegen der Auffassung der Verwaltung – unter die 3-Objekt-Grenze fallen. Ungeklärt ist derzeit noch, ob die 3-Objekt-Grenze auch im Fall der Herstellung von Gebäuden gilt oder ob sie – abweichend von der bisherigen Rechtsprechung – auf die Fälle des Erwerbs und Wiederverkaufs zu beschränken ist (Vorlagebeschluß v. 29. 10. 1997, X R 183/96, BB 1998 S. 517).

Noch nicht eindeutig entschieden ist die Frage, inwieweit die Tätigkeit einer GmbH, die der Steuerzahler im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandel einschaltet, diesem selbst zuzurechnen sind. Der BFH hat diese Frage auch jetzt nicht entschieden, allerdings recht deutliche Hinweise gegeben, daß nach seiner Auffassung die Aktivitäten einer GmbH eine Abschirmwirkung insoweit entfalten, als sie nicht dem Gesellschafter unmittelbar wie eigene Aktivitäten zuzurechnen sind. Die Kapitalgesellschaft wird insoweit also anders beurteilt als eine Personengesellschaft.

Nicht bestätigt hat der BFH die Auffassung des FG, der Verkauf des Grundstücks an die GmbH könne als Scheingeschäft steuerlich unberücksichtigt bleiben. Der Verkauf ist zivilrechtlich gewollt und tatsächlich durchgeführt. Er muß grundsätzlich auch steuerliche Wirkung entfalten.

Zurückverwiesen hat der BFH die Sache an das FG wegen der Frage, ob die Einschaltung der GmbH als eine mißbräuchliche Gestaltung anzusehen ist und deshalb steuerlich unberücksichtigt bleiben muß. Ob und inwieweit das Einschalten einer GmbH als mißbräuchlich angesehen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur ebenfalls umstritten. Der BFH deutet an, daß sich die Beurteilung dieser Frage nach den Umständen des Einzelfalls richten muß.

Link zur Entscheidung

BFH, Beschluss vom 20.05.1998, III B 9/98

Anmerkung

Anmerkung: Da der BFH letztlich keine der anstehenden Fragen abschließend beantwortet hat, lassen sich aus dem Beschluß nur vorläufige Empfehlungen für Gestaltungsüberlegungen ableiten. Man kann mit einiger Zuversicht davon ausgehen, daß die Einschaltung einer GmbH bei langfristiger und vorsichtiger Planung durchaus zu Vorteilen führen kann. Das Grundstück erst kurz vor Fertigstellung an die GmbH zu veräußern, ist im Regelfall nicht zu empfehlen. Erwirbt jedoch bereits die GmbH das unbebaute Grundstück, bebaut sie es, und verkauft sie die Eigentumswohnungen im eigenen Namen, wird der BFH diese Aktivitäten voraussichtlich nicht den Gesellschaftern der GmbH zurechnen. Diese können dann weitere 3 Grundstücksgeschäfte in der Form der Anschaffung und des Verkaufs im Privatbereich tätigen. Ob das auch für Grundstücksgeschäfte in Form der Herstellung und des Verkaufs gilt, wird demnächst der Große Senat entscheiden.

Ein wenig unsicherer ist die Beurteilung bei einer weiteren, oft empfohlenen Gestaltung, nämlich das Vermögen des gewerblichen Grundstückhandels kurz vor Fertigstellung des Gebäudes in eine Kapitalgesellschaft einzubringen , um für den Einbringungsgewinn – und damit für einen Teil des insgesamt erzielten Gewinns – den ermäßigten Steuersatz in Anspruch nehmen zu können. Hier drohen Gefahren von seiten des Gesetzgebers, der bereits mehrfach die Absicht hat erkennen lassen, den ermäßigten Steuersatz baldmöglich ganz abzuschaffen.