Gewerblicher Grundstückshandel im "Ein-Objekt-Fall"

Leitsatz

Eine auf Initiative des Erwerbers erfolgte Grundstücksveräußerung kann sich aufgrund einer Gesamtwürdigung als gewerblicher Grundstückshandel darstellen, auch wenn die Drei-Objekt-Grenze nicht erfüllt ist.

Sachverhalt

Die C/O GbR (Bauherrengemeinschaft bestehend aus zwei Klägern) erwarb am 20.12.1996 ein Grundstück und errichtete hierauf innerhalb von zwei Jahren ein Großobjekt mit fünf Gewerbe- und 20 Wohneinheiten (Gesamtnutzfläche von 2.218 qm). Die Herstellungskosten betrugen 4,7 Mio. DM. Das vollständig vermietete Objekt wurde mit notariellem Vertrag vom 22.12.1998 kurz nach der Bauabnahme für 7 Mio. DM an die X GbR veräußert. Die X GbR hatte in Eigeninitiative ein Ankaufsangebot an die C/O GbR herangetragen. Beide Kläger waren im Baugewerbe tätig und hatten Beteiligungen an Bauherrengemeinschaften.

Entscheidung

Das FG hat einen gewerblichen Grundstückshandel angenommen. Eine Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr liege auch dann vor, wenn für ein Grundstücksgeschäft vom Steuerpflichtigen selbst kein Anstoß ausgegangen sei und dieser lediglich auf ein an ihn herangetragenes Angebot eingeht. Eine Nachhaltigkeit sei ausnahmsweise aufgrund einer Gesamtwürdigung anzunehmen, wenn die Erfüllung des Geschäftes eine Vielzahl von zahlreichen und unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert. Dies sah das FG angesichts der Dimension des Wohn- und Geschäftshauses, der Höhe der Herstellungskosten und der Branchennähe der Kläger als gegeben an. Einem Überschreiten der Grenze zur privaten Vermögensverwaltung stünde auch nicht die Drei-Objekt-Grenze entgegen. Denn diese habe nur indizielle Bedeutung und sei vorliegend aufgrund der getroffenen Gesamtwürdigung und des unmittelbar nach Fertigstellung erfolgten Verkaufs nicht maßgeblich.

Hinweis

Im Wesentlichen stützt sich das FG auf eine Gesamtbetrachtung und bemüht in seiner Urteilsbegründung nahezu alle Ausnahme- bzw. Grenzfälle der Rechtssprechung zum gewerblichen Grundstückshandel. Unzureichend wurde berücksichtigt, dass der Verkauf nur an einen Erwerber auf dessen Initiative hin zustande kam. Eine gewerbliche Tätigkeit wäre daher grundsätzlich nur dann anzunehmen, wenn der Veräußerer ab dem Zeitpunkt des Veräußerungsentschlusses zahlreiche Einzelaktivitäten im Hinblick auf die Veräußerung tätigt (BFH, Urteile v. 9.12.2002, VIII R 40/01, BStBl 2003 II S. 294 und v. 15.4.2004, IV R 54/02, BStBl 2004 II S. 868; vgl. auch BFH, Urteil v. 26.9.2006, X R 27/03). Dies wurde vom FG ebenso wenig festgestellt wie eine unbedingte Veräußerungsabsicht. Nur bei Nachweis der unbedingten Veräußerungsabsicht kann auf die Indizwirkung der "Drei-Objekt-Grenze" verzichtet werden (BFH, Urteil v. 15.4.2004, IV R 54/02, BStBl 2004 II S. 868 m. w. N.).

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 14.09.2005, 5 K 6950/03