Gewerblicher Grundstückshandel trotz langjähriger Eigennutzung und Rückverkauf an Veräußerer

Leitsatz

Zur Beurteilung der Frage, ob ein gewerblicher Grundstückhandel bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze vorliegt, sind sowohl Objekte heranzuziehen, die ohne Veräußerungsgewinn an den Veräußerer zurück verkauft wurden als auch Objekte, die zwar langjährig als Mieter eigen genutzt wurden, bei denen aber trotz weiterer Eigennutzung die bedingte Veräußerungsabsicht beim Eigentumserwerb festzustellen war. Wird bei der Anschaffung eines Grundstücks die vorhandene Bebauung umfangreich erweitert, so ist lediglich der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Fertigstellung der Baumaßnahmen und Veräußerung maßgeblich.

Sachverhalt

Die Kläger, Ehegatten davon einer Tiefbauunternehmer, kauften und veräußerten als zur privaten Vermögensebene gehörig folgende Immobilien:

	Grundstücksart	Kaufdatum	Kaufpreis	Verkauf	Verkaufspreis	Besitzdauer
			DM		DM
1	EFH	05.02.1990	250 000	19.09.1990	50.000	2 Monate
2	unbebaut	06.07.1990	50.000	19.09.1990	50.000	2 Monate
3	Doppel-EFH	19.09.1990	200.000	14.10.1992	600.000	2 Jahre
4	EFH/Umbau/MFH	19.09.1990	200.000	04.12.1995	2.400.000	5,25 Jahre
5	unbebaut	08.12.1991	120.000	03.06.1996	250.000	4,5 Jahre

Das vierte Grundstück wurde von den Klägern zu einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten umgebaut, wobei sie anschließend die Hälfte der Wohnungen selbst nutzten, Familienangehörige mit eingerechnet. Die übrigen Wohnungen warten teils befristet, überwiegend jedoch unbefristet fremd vermietet. Auf Bitten des ursprünglichen Verkäufers der Grundstücke 1 und 2 veräußerten die Kläger diese Grundstücke zum Einkaufspreis an diesen wieder zurück und erwarben im Gegenzug die Grundstücke 3 und 4 höchstwahrscheinlich zu Unter-Wert-Preisen. Das Finanzamt bezog für die Frage der Drei-Objekt-Grenze auch die rückveräußerten Grundstücke sowie das eigen genutzte Grundstück mit ein und erkannte auf gewerblichen Grundstückshandel mit entsprechenden Veräußerungsgewinnen.

Entscheidung

Das Gericht hat einen gewerblichen Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG angenommen. Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wurde überschritten, weil nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung entscheidend in den Vordergrund getreten sei, dass substanzielle Vermögenswerte durch Umschichtung ausgenutzt wurden und nicht Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten genutzt wurde. Das Gericht beruft sich dabei auf die gefestigte BFH-Rechtsprechung, dass eine derartige Umschichtung dann angenommen werden kann, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte angeschafft und wieder veräußert wurden, wobei als flexible Grenze jeweils ein Fünf-Jahreszeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der einzelnen Objekte als auch zwischen der ersten und der letzten Veräußerung der in Betracht kommenden Immobilien angenommen wird.

Negativ fiel ins Gewicht, dass wegen Branchennähe bei einem der Kläger eine größere Wahrscheinlichkeit dafür sprach, die Objekte in bedingter Veräußerungsabsicht erworben zu haben. Da die doppelte Fünf-Jahresgrenze nicht starr ist, schadete auch die geringfügige Überschreitung beim Veräußerungszeitraum insgesamt um neun Monate und bei einem Objekt nicht.

Auch die weiteren Tatbestandsmerkmale der Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr und der Gewinnerzielungsabsicht lägen vor. Eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Grundstück nur einer Person, wenigen oder nur bereits näher bekannten Personen angeboten wird. Unter normalen Umständen ist zu erwarten, dass sich das Verkaufsangebot anschließend herumspricht. Auch die Rückveräußerungen an den ursprünglich Verkäufer von zwei Grundstücken entkräften nicht die Annahme einer Teilnahme am allgemeinen Wirtschaftsverkehr: Damit sei nicht widerlegt, dass die Grundstücke bei sich bietender Gelegenheit an einen anderen veräußert worden wären. Auch das Bestehen einer wirtschaftlichen Notlage führt insoweit zu keinem anderen Ergebnis.

Das Gericht hat darüber hinaus auch zur Gewinnerzielungsabsicht der Kläger positiv entschieden, auch wenn zwei Immobilien zu den ursprünglichen Anschaffungskosten an den Veräußerer rückübertragen wurden. Einerseits sei bei Veräußerung an fremde Dritte stets eine Gewinnerzielungsabsicht zu unterstellen, weil fremdnützige Veräußerungen der Lebenserfahrung widersprechen. Im Streitfall fiel jedoch zusätzlich auf, dass der Wiedererwerber im Gegenzug zwei andere Grundstücke zu einem auffallend niedrigen Kaufpreis an die Kläger abgetreten hat. Eines der Grundstücke wurde wenige Jahre später zum dreifachen Preis weiter veräußert.

Steht damit aber die bedingte Veräußerungsabsicht aus den objektiv gegeben Sachverhaltsindizien fest, so muss sich wegen ganz besonderer Umstände zweifelsfrei eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht ausschließlich lassen. Im Streitfall ergab sich dieses Erfordernis nicht aus der Selbstnutzung der Objekte 1 und 4, weil ...