Gewerblicher Grundstückshandel trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze

Leitsatz

1. Gewerblicher Grundstückshandel kann schon bei An- und Verkauf von nur zwei Grundstücken vorliegen, wenn sie der Erwerber mit unbedingter Veräußerungsabsicht erworben hat (Anschluss an BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, 291 = BFH-PR 2002, 171).

2. Eine unbedingte Veräußerungsabsicht ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Erwerber die Grundstücke seiner Planung entsprechend jeweils unmittelbar nach Ankauf bebaut und sodann veräußert.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Der Kläger ist Zimmermeister. Er erwarb 1991 ein unbebautes Grundstück, das er mit einem Einfamilien-Eichenfachwerkhaus bebaute und 1991 verkaufte. Im Verkaufsvertrag verpflichtete er sich, das im Rohbau befindliche Gebäude schlüsselfertig herzustellen und "nach Fertigstellung des Ausbaus" zu übergeben.

1991 erwarb der Kläger ein weiteres unbebautes Grundstück, das er mit einem Vierfamilienhaus bebaute und im Rohbauzustand 1992 veräußerte.

Das FA nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an. Das FG gab der dagegen gerichteten Klage statt (EFG 2000, 503). Auf die Revision des FA hob der BFH die Vorentscheidung auf und wies die Klage ab.

Entscheidung

Angesichts der im engen zeitlichen Zusammenhang vorgenommenen beiden Grundstücksverkäufe habe der Kläger i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG selbstständig und nachhaltig sowie mit Gewinnerzielungsabsicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilgenommen.

Die Betätigung des Klägers gehe auch über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Dies folge schon daraus, dass für das im Streitjahr 1992 veräußerte Grundstück ebenso wie für das 1990 erworbene und nach Bebauung 1991 veräußerte Grundstück nach den maßgeblichen Gesamtumständen bereits im Zeitpunkt des Erwerbs eine unbedingte Veräußerungsabsicht angenommen werden müsse, die zur Gewerblichkeit der Grundstücksveräußerungen führe. Denn in beiden Fällen habe der Kläger die Grundstücke in unbebautem Zustand erworben, unmittelbar nach dem Kauf bebaut und jeweils unmittelbar nach Abschluss bzw. im Streitjahr noch während seiner Bautätigkeit veräußert.

Hinweis

Wie der Große Senat des BFH im Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98 (BFH-PR 2002, 171) klargestellt hat, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel auch bei einem Verkauf von weniger als vier Objekten dann vor, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen bestanden hat. Eine solche unbedingte Veräußerungsabsicht, die zur Annahme einer gewerblichen Betätigung selbst bei Veräußerung von weniger als vier Objekten führt, liegt nach Auffassung des Großen Senats (a.a.O.) vor, wenn das in zeitlichem Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist, es von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des – das Grundstück bebauenden – Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden.

Diesen für eine unbedingte Veräußerungsabsicht und gegen eine private Vermögensverwaltung sprechenden Indizien steht es nach dem Besprechungsurteil (ebenso BFH, Urteil vom 18.9.2002, X R 183/96, BFH-PR 2003, 124) gleich, wenn der Steuerpflichtige das Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert, bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen schaltet, vor Fertigstellung des Objekts einen Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber schließt oder Gewährleistungspflichten über das bei Privatverkäufen übliche Maß hinaus übernimmt. Umso mehr gilt dies, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht zweifelsfrei bekundet oder in sonstiger Weise dokumentiert.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 18.9.2002, X R 5/00