Gewerblicher Grundstückshandel: ungeteiltes Grundstück mit fünf Mehrfamilienhäusern ein Objekt i.S.d. Drei-Objekt-Grenze

Leitsatz

Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt i.S.d. zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG, § 96 Abs. 1 S. 1 Halbs. 1, Abs. 2, § 118 Abs. 2 FGO

Sachverhalt

Eine GbR, bestehend aus den Ehefrauen eines Bauunternehmers und eines Architekten, errichtete auf einem 1993 erworbenen Grundstück fünf öffentlich geförderte Mehrfamilienhäuser mit 36 Wohnungen. Im September 1994 bot ein Makler einem Anleger das Grundstück, dessen Fertigstellung bis zum Jahresende vorgesehen war, zum Kauf an. Im November 1994 kam es dann tatsächlich zu einem Verkauf für ca. 7 Mio. DM. Bedingung war u.a., dass ein Verwaltervertrag über die Wohnungen mit der Baugesellschaft des einen Ehemanns abgeschlossen wurde. Die GbR übernahm Gewährleistungsverpflichtungen für fünf Jahre.

Nach einer Außenprüfung ging das FA davon aus, dass die GbR gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Gegen den geänderten Gewinnfeststellungsbescheid erhob die GbR Einspruch mit der Begründung, die Wohnungen hätten zur Alterssicherung der Gesellschafterinnen dauerhaft vermietet werden sollen. FA und später auch FG waren aber der Meinung, die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels hätten vorgelegen (Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil vom 22.06.2008, 1 K 50267/03, Haufe-Index 2006674, EFG 2008, 1723). Es seien einerseits mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert worden. Außerdem lasse sich aus dem zeitlichen Zusammenhang entnehmen, dass der Verkauf eine von Anfang an ernsthaft verfolgte Option gewesen sei.

Entscheidung

Der BFH sah die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels nicht als erfüllt an. Einerseits sei nur ein Objekt veräußert worden, andererseits lasse sich nicht feststellen, dass von Anfang an oder zumindest seit Beginn der Bebauung eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestanden habe.

Hinweis

1. Das Urteil enthält keine neuen Rechtssätze zum gewerblichen Grundstückshandel, sondern bestätigt und verdeutlicht in zwei Punkten die bisherige Linie der Rechtsprechung, nämlich in Bezug auf die Frage, was ein Objekt im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze ist (dazu unter 2.) und wann eine bedingte oder unbedingte Veräußerungsabsicht vorliegen muss (dazu unter 3.).

2. Als Objekt betrachtet der BFH das Grundstück i.S.d. Grundbuchrechts. Es kommt nicht darauf an, ob das so definierte Grundstück in mehrere katastermäßige Einheiten unterteilt ist oder ob sich auf dem Grundstück mehrere bauliche Einheiten befinden. Ist das grundbuchrechtlich bestimmte Grundstück wie im Urteilsfall mit mehreren Gebäuden bebaut, bleibt es doch nur ein Objekt für die Bestimmung der Objektanzahl beim gewerblichen Grundstückshandel. Andererseits ist bei Unterteilung eines einheitlichen Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum jede zivilrechtlich verselbstständigte Einheit ein eigenständiges Objekt. Dies gilt nach dem BFH-Urteil vom 30.09.2010, IV R 44/08 (BFH/NV 2011, 1212, BFH/PR 2011, 306) selbst dann, wenn die Teilungserklärung vom Veräußerer gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abgegeben wird, also die grundbuchrechtliche Verselbstständigung bei Abschluss des Kaufvertrags in die Wege geleitet, aber noch nicht abgeschlossen ist.

3. Immer wieder besteht Unsicherheit bei Beantwortung der Frage, ob und wann eine bedingte oder unbedingte Veräußerungsabsicht vorliegen muss. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH reicht bei Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb der Fünf-Jahres-Frist die im Grunde immer bestehende bedingte Veräußerungsabsicht bei Erwerb der Immobilie aus. Werden weniger als drei Objekte veräußert, bestehen deutlich höhere Anforderungen für die Feststellung einer Veräußerungsabsicht. Es muss festgestellt werden können, dass der Veräußerer entweder bei Erwerb, spätestens aber bei Beginn der Bebauung oder Sanierung zur Veräußerung entschlossen war, also eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand. Im hier entschiedenen Fall konnte eine solche Absicht nicht sicher festgestellt werden. Allein aus der zeitlichen Nähe von Erwerb, Bebauung und Verkauf ergibt sich eine solche Feststellung nicht.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 05.05.2011 – IV R 34/08