Gewinnrealisation bei Verkauf von Grundstücken bei noch zu erschließendem Baugebiet

Leitsatz

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken werden mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten realisiert. Auch unentgeltliche Erschließungsverpflichtungen führen nicht dazu, die Gewinnrealisation der Verkäufe einzelner Bauplätze nach dem Werkvertragsrecht zu beurteilen.

Sachverhalt

Die Klägerin (GmbH) erwarb unbebaute Grundstücke. Mit der Gemeinde wurde vereinbart, dass sie insbesondere die Erschließung der Grundstücke übernehmen sollte, darunter die Herstellung von Fahrbahnen, Gehwege, Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung etc. im eigenen Namen und auf eigene Rechnung.

Von den insgesamt 24 Parzellen wurden 2007 und 2008 nur 2 verkauft, in den Folgejahren weitere 11. Der vereinbarte Kaufpreis beinhaltete u.a. die Kosten der Erschließung. Der endgültige Ausbau der Erschließungsanlage soll frühestens hergestellt werden, wenn die Hochbauten zu ca. 90 % errichtet sind, spätestens jedoch fünf Jahre nach Baureife. Vor diesem Zeitpunkt haben die Käufer keinen Anspruch auf Endausbau der Erschließungsanlagen.

Die Klägerin verbuchte die Kaufpreise in 2007 bzw. 2008 unter dem (passiven) Bilanzposten "erhaltene Anzahlungen auf im Erschließungsstadium befindliche Grundstücke", da eine Realisierung der Gewinne aus den beiden Veräußerungen erst nach Veräußerung des Großteils der Baugrundstücke (70 - 80 %) eintreten werde.

Die Betriebsprüfung gelangte zu der Auffassung, dass der Gewinn aus der Veräußerung der beiden Grundstücke mit dem Übergang von Nutzungen und Lasten auszuweisen sei. Die Klägerin argumentierte im Klageverfahren, dass sie sich verpflichtet habe, den ihr gehörenden Grund und Boden als Baugebiet herzustellen. Ihr Ziel sei es, Baugrundstücke zu verkaufen. Sie sehe die Erstellung des Baugebiets als einen Vorgang der langfristigen Fertigung an, so dass vorliegend die Grundsätze für die Gewinnrealisierung bei langfristiger Fertigung anzuwenden seien. Zivilrechtliche Grundlage sei ein Werkvertrag. Da das Baugebiet noch nicht fertiggestellt sei, könne auch noch keine Gewinnrealisierung erfolgen, da die Herstellungskosten für den Bauplatz noch nicht hätten ermittelt werden können.

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage als unbegründet zurück. Bei der Veräußerung des Grundstücks handele es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufvertragsrecht, nicht dagegen Werkvertragsrecht anzuwenden sind. Die Gewinnrealisierung erfolge mit Abschluss des notariellen Vertrages, mit dem Nutzungen sowie Lasten auf die Käufer übergegangen sind. Unberücksichtigt bleibe die Tatsache, dass der wesentliche Teil der Erschließungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Übergabe und der Bilanzstichtage noch nicht hergestellt war. Dies könne allenfalls Gewährleistungsansprüche der Erwerber begründen, wobei nicht übersehen werden dürfe, dass die Klägerin die Erfüllung der Erschließungsmaßnahmen vorrangig der Gemeinde schulde.

Auch wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den unentgeltlichen Erschließungsverpflichtungen gegenüber Gemeinde einerseits und der Vermarktbarkeit Bauplätze bestehe, führe dies aber nicht dazu, die Gewinnrealisation der Verkäufe einzelner Bauplätze nach Gesichtspunkten des Werkvertragsrechts zu beurteilen.

Hinweis

Zu beachten ist, dass die zu erwartenden Kosten für die noch zu erbringenden Leistungen (z. B. Erschließungsmaßnahmen) durch Bildung von Rückstellungen passiv abzugrenzen sind.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 23.06.2015, 6 K 13/14