Gleich lautende Ländererlasse zur Anwendung des § 198 Be ... / III. Sachverständigengutachten (Rz. 3 bis 7)

„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein Gutachten dienen. Das Gutachten ist

• vom zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, oder
• von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind,

zu erstellen.” (Rz. 3)

"Die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten deutschen Zertifizierungsstellen für Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken und deren Akkreditierungsumfang sind tagesaktuell auf der Internetseite der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) dargestellt. Im europäischen Ausland akkreditierte Zertifizierungsstellen sind über die Internetseite der Europäischen Kooperation für Akkreditierung (EA) in Verbindung mit den Internetseiten der nationalen Akkreditierungsstellen abrufbar." (Rz. 4)

„Die öffentliche Bestellung oder Zertifizierung muss im Zeitpunkt der Erstellung des Sachverständigengutachtens gegeben sein. Im Rechtsbehelfsverfahren kann ein erneutes Gutachten eingereicht werden, das die Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters erfüllt. (Rz.5)

Die Nachweislast des Steuerpflichtigen umfasst auch den Qualifikationsnachweis des Gutachters.” (Rz. 6)

"Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundbesitzwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), ist es zurückzuweisen; ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten gelten die auf Grund des § 199 Absatz 1 BauGB erlassenen Vorschriften (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach Maßgabe dieser Vorschriften sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Mit Ausnahme des Nachweises der üblichen Miete (> R B 186.5 Absatz 5 ErbStR 2019) kommt ein wertmindernder Nachweis zu einzelnen in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG enthaltenen Bewertungsgrundlagen, z. B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht in Betracht." (Rz. 7)

1. Zulässiger Personenkreis (zu Rz. 3 bis 6)

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten kann nur mittels Gutachten

• des zuständigen Gutachterausschusses i.S.d. §§ 192 ff. des BauGB,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
• von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind,

erbracht werden.

Die Qualifikation muss im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens vorliegen und ist, z.B. durch Vorlage der Bestellungsurkunde, nachzuweisen.

a) Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen finden sich im Gesetz in "Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten [...] Stelle als Sachverständiger [...] für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt [...] worden sind". Die Formulierung stammt aus § 6 Satz 1 BelWertV; die Norm richtet sich an Pfandbriefbanken.

Verkehrswertgutachten von Sachverständigen, die für andere Sachgebiete als die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bestellt und vereidigt sind, sind nicht zu berücksichtigen. Hierzu zählen insb. die Sachgebiete

• Schäden an Gebäuden und
• Mieten und Pachten.

Rechtsgrundlage für die öffentliche Bestellung sind die §§ 36, 36a GewO. § 132a Abs. 1 Nr. 3 StGB schützt die Bezeichnung "öffentlich bestellter Sachverständiger".

b) Von einer akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige

Die Grundlagen für das Akkreditierungswesen finden sich insb. in der VO (EG) 765/2008, dem Akkreditierungsstellengesetz (AkkStelleG) und der DIN EN ISO/IEC 17011 (Anforderungen an Akkreditierungsstellen, die Konformitätsbewertungsstellen akkreditieren). Durch eine Akkreditierung wird die Kompetenz u.a. von Zertifizierungsstellen (= Konformitätsbewertungsstellen) von dritter Seite (= Akkreditierungsstelle) formal anerkannt (s. Art. 2 Nr. 10 VO (EG) 765/2008).

Jeder Mitgliedstaat der EU hat eine einzige nationale Akkreditierungsstelle zu benennen (Art. 4 Abs. 1 VO (EG) 765/2008). Handelt es sich bei dieser Stelle nicht um eine Behörde, so ist die nationale Akkreditierungsstelle mit der Durchführung von Akkreditierungen als eine hoheitliche Tätigkeit zu betrauen und offiziell anzuerkennen (Art. 4 Abs. 5 VO (EG) 765/2008).

Die deutsche Akkreditierungsstelle ist die "Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH" (DAkkS;...