Grund und Boden im Abschluss nach HGB, EStG und IFRS / 3.2 Bewertung in der Steuerbilanz

3.2.1 Grundsätzliches

Rz. 83

Der Grund und Boden ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Teilwert zu bewerten, wobei eine spätere Wertaufholung bis zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit entsprechender Gewinnauswirkung zulässig ist. Abgesehen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben kommen dabei die Herstellungskosten kaum in Betracht.^[1]

Rz. 84

Bei der steuerrechtlichen Bewertung des Grund und Bodens ist stets auch der Grundsatz der Einzelbewertung zu beachten. Das bedeutet, dass immer geprüft werden muss, ob und inwieweit angeschaffter Grund und Boden ein selbstständiges Wirtschaftsgut sein kann. Grund und Boden, für den ein eigenes Grundbuchblatt angelegt ist, ist stets ein eigenes Wirtschaftsgut. Deshalb sind einzeln erworbene Grundstücke, mögen sie auch beieinander liegen und ein zusammengehöriges Areal bilden, stets als einzelne Wirtschaftsgüter mit ihren jeweiligen Anschaffungskosten oder Teilwerten anzusetzen. Der Grund und Boden muss aber auch nach der Verkehrsauffassung einer besonderen Bewertung zugänglich sein. Hieran kann in Ausnahmefällen bei Grund und Boden die Annahme eines eigenen Wirtschaftsgutes scheitern, wenn z. B. ein bereits überbauter Grundstücksstreifen erworben wird.^[2]

Rz. 85

Dem Grundsatz der Einzelbewertung entsprechend sind auch Grund und Boden sowie die aufstehenden Gebäude einzeln anzusetzen, da es sich jeweils um selbstständige Wirtschaftsgüter handelt. Hieran ändern auch etwaige handelsrechtliche Gliederungsvorschriften nichts.

[1] BFH, Urteil v. 8.11.1979, IV R 42/78, BStBl 1980 II S. 147; s. "Herstellungskosten im Abschluss nach HGB und EStG".

[2] BFH, Urteil v. 6.12.1978, I R 33/75, BStBl 1979 II S. 259.

3.2.2 Bewertung bei Teilung von Grund und Boden

Rz. 86

Wird von einem zum Betriebsvermögen gehörenden Grundstück eine Teilfläche veräußert, so ist der Buchwert des bisherigen Gesamtgrundstücks im Verhältnis der Teilwerte des abgegebenen und des verbleibenden Grundstücksteils aufzuteilen. Der Verhältnisrechnung sind die Teilwerte der beiden Grundstücksteile zugrunde zu legen, wie sie sich im Zeitpunkt der Anschaffung des bisherigen Gesamtgrundstücks ergeben.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 1.12.1982, I R 37/81, BStBl 1983 II S. 130.

3.2.3 Bewertung zu Anschaffungskosten

3.2.3.1 Begriff

Rz. 87

Wegen der Definition des Begriffs der Anschaffungskosten siehe den Beitrag "Anschaffungskosten nach HGB und EStG", sowie § 255 Abs. 1 HGB und R 6.2 EStR.

3.2.3.2 Anschaffungsnebenkosten

Rz. 88

Wegen des Umfangs der Anschaffungsnebenkosten siehe den Beitrag "Anschaffungskosten nach HGB und EStG", sowie § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB und H 6.2 EStH.

3.2.3.3 Bilanzsteuerrechtliche Behandlung von Anlieger- und Erschließungsbeiträgen und ähnlichen Aufwendungen

3.2.3.3.1 Grundsätzliches

Rz. 89

Ständiges Thema der BFH-Rechtsprechung ist schon seit Jahrzehnten im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsgut (Vermögensgegenstand) "Grund und Boden" die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Erschließungsbeiträgen und ähnlichen Aufwendungen z. B. für die Erschließungsmaßnahmen durch die öffentliche Hand, nämlich die Ver- bzw. Entsorgung der Grundstücke mit Strom, Gas, Wasser, Fernwärme und für die Schaffung von Gehwegen und Straßen.

Rz. 90

1.

Ersterschließungen Die Gemeinden sind nach den Kommunalabgabe-Gesetzen der einzelnen Bundesländer berechtigt, Beiträge zur Kostendeckung für den ersten Anschluss von Grundstücken an die öffentlichen Netze Beträge zu erheben (z. B. für die Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Straßen- oder Stromnetz). Derartige Beiträge sind als nachträgliche Anschaffungskosten eines Grundstücks zu aktivieren, wenn sie für eine erstmalige Maßnahme erhoben werden und zu einer wesentlichen Verbesserung und Erweiterung der Benutzbarkeit des Grundstücks führen. Beiträge für den erstmaligen Versorgungsanschluss sind nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren, wenn sie auf Anlagen außerhalb des eigenen Grundstücks entfallen.[1]

Rz. 91

2.

Zweit- oder Zusatzerschließungen, Ersetzung oder Modernisierung der Erstanlagen Noch viele Jahre nach der Bebauung der Grundstücke werden Grundstückseigentümer von den Gemeinden zur Finanzierung von Erschließungsmaßnahmen herangezogen, weil vorhandene öffentliche Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert oder private Erschließungen durch erstmalige öffentliche Anlagen ersetzt werden. Auch Beiträge für eine Zweit- oder Zusatzerschließung eines Grundstücks (z. B. eine weitere Straße) werden durch die Gemeinden von den Grundstückseigentümern erhoben. Bei einer Zweiterschließung sind die Aufwendungen nur dann als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren, wenn dadurch eine weitere Bebaubarkeit des Grundstücks oder eine verbesserte Lage erreicht wird, wobei diese Voraussetzung nur in Ausnahmefällen gegeben ist. Wird eine Erschließungsmaßnahme durch eine andere ersetzt, liegt Erhaltungsaufwand vor. Ergänzungsbeiträge, die der Erneuerung von bereits bestehenden Kanalanschlüssen dienen, stellen Erhaltungsaufwand und keine nachträglichen Anschaffungskosten dar.[2]

Rz. 92

3.	Anschaffungskosten oder sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten Nicht in allen Fällen führen die von den Grundstückseigentümern zu leistenden Beiträge zu Anschaffungskosten ...