Im letzten Schritt wird der Ausgangsbetrag mit dem Faktor multipliziert. Durch den Faktor wird die Lagequalität des Grundstücks in der Gemeinde abgebildet. Der lagebezogene Faktor mindert oder erhöht den Ausgangsbetrag, je nachdem, ob der Bodenrichtwert[1] des betreffenden Grundstücks im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde höher oder niedriger ist. Im Ergebnis werden dadurch Grundstücke in höherpreisigen Bodenrichtwertzonen stärker mit Grundsteuer belastet, als Grundstücke in günstigeren Bodenrichtwertzonen. Durch Anwendung des Exponenten wird die Wirkung der Bodenrichtwerte jedoch deutlich gedämpft.
Der Faktor wird anhand folgender Formel berechnet:[2]
Berechnungsformel:
Faktor = (Bodenrichtwert / durchschnittlicher Bodenrichtwert)0,3.
Der in dieser Formel zum Ansatz kommende Bodenrichtwert ist der Bodenrichtwert, der nach § 196 BauGB auf den jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt (erstmals zum 1.1.2022, danach alle 14 Jahre) von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt wurde. Es handelt sich dabei um den Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist.
Liegt das Grundstück in mehr als einer Bodenrichtwertzone, so wird für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegene Grundstücksteilfläche der jeweilige Bodenrichtwert mit dem Quotienten aus der Grundstücksteilfläche und der Fläche des Grundstücks multipliziert. Die Summe der Produkte ergibt den Bodenrichtwert des gesamten Grundstücks (der wirtschaftlichen Einheit). Liegt ein Grundstück außerhalb einer Bodenrichtwertzone, kommt der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde zum Ansatz. Für bebaute oder bebaubare Grundstücke im Außenbereich werden nur 10 % des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der Gemeinde angesetzt.[3]
Der durchschnittliche Bodenrichtwert ist der auf den Hauptveranlagungszeitpunkt ermittelte durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde.[4] Er wird durch die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen festgelegt. Es handelt sich dabei um einen für baureifes Land in der jeweiligen Gemeinde zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt ermittelten flächengewichteten Mittelwert. Bei der Berechnung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte bleiben Bodenrichtwerte im Außenbereich und Zonen ohne festgestellten Bodenrichtwert außer Berücksichtigung.
Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Gemeinden werden im Staatsanzeiger für das Land Hessen veröffentlicht.
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