Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung / 2 Bestimmung des tatsächlichen Reinertrags bzw. des normalen Rohertrags

2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Abs. 3 Satz 1 und2 BewG für ein Wirtschaftsjahr.^[1] § 236 Abs. 3 BewG normiert die Bewertungsgrundsätze zur Ermittlung der durchschnittlichen Reinerträge, wie sie sich aus den Anlagen 27 bis 32 zum BewG ergeben. Nach § 236 Abs. 3 Satz 1 BewG wird aus den Erhebungen nach § 2 des Landwirtschaftsgesetzes oder aus Erhebungen der Finanzverwaltung für jede gesetzliche Klassifizierung i. S. d. § 232 Abs. 2 BewG (land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten einschließlich der Nebenbetriebe) jeweils gesondert ein Reinertrag ermittelt, der i. S. d. § 232 Abs. 2 Satz 2 BewG die Ertragsfähigkeit bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung eines pacht- und schuldenfreien Betriebs mit entlohnten fremden Arbeitskräften gemeinhin und nachhaltig zum Ausdruck bringt. Zur Berücksichtigung der nachhaltigen Ertragsfähigkeit ist gem. § 236 Abs. 3 Satz 2 BewG der durchschnittliche Reinertrag der letzten zehn vorliegenden Wirtschaftsjahre, die vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt^[2] geendet haben, heranzuziehen. Zur Ermittlung des jeweiligen Reinertrags wird auf die beim zuständigen Bundesministerium, aktuell beim Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft, geführten repräsentativen Buchführungsergebnisse (Testbetriebsnetz) abgestellt. Die Datenerhebung erfolgt für jedes Wirtschaftsjahr der zehnjährigen Periode gesondert und wird anschließend zu einem Durchschnitt zusammengefasst.^[3]

Der tatsächliche Reinertrag gilt in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.^[4]In der Regel liegt ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr vor, das vom 1.7. des laufenden Jahres bis zum 30.6. des Folgejahres läuft. Bei bestimmten Betrieben gibt es davon abweichende Zeiträume.

Praxis-Beispiel

Bestimmung des Erlasszeitraums

Ein landwirtschaftlicher Betrieb hat ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, das vom 1.7. des laufenden Jahres bis zum 30.6. des Folgejahres läuft. Für den Erlasszeitraum 2025 ist somit der tatsächliche Reinertrag des Wirtschaftsjahres 1.7.2024-30.6.2025 maßgebend.^[5]

[1] § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG; vgl. AEBewGrSt zu § 236 BewG.

[2] Vgl. § 266 BewG.

[3] Vgl. Roscher, in Roscher, GrStG, § 33 GrStG Rz. 13, Stand: 18.03.2022; Abschn. 236 Abs. 2 AEBewGrSt.

[4] § 33 Abs. 1 Satz 4 GrStG.

[5] Vgl. Marx in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht – BewG/ErbStG/GrStG, 172. Lieferung, 11/2024, § 33 GrStG Rz. 31.

2.2 Bebaute Grundstücke

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht zu berücksichtigen.^[1]

Hinweis

Begriffsbestimmung trägt zur Verwaltungsvereinfachung bei

Den Begriff des normalen Rohertrags hat der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019^[2] unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts fortentwickelt und dabei – im Gegensatz zur bisherigen Regelung in § 33 GrStG a. F. – konkretisiert.

Einerseits wurde mit dieser Begriffsbestimmung die Verwaltungsvereinfachung, die mit der Neufassung des bisherigen § 33 Abs. 1 GrStG im Rahmen des JStG 2009^[3] mit Wirkung zum 1.1.2008 erreicht wurde, erhalten. Durch die generelle Anknüpfung an die zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresmiete ist für die Bestimmung des normalen Rohertrags insbesondere nicht mehr relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres (Erlasszeitraums) eine Vermietung oder ein Leerstand vorliegt und welche Mieteinnahmen für die tatsächlich überlassenen Räume erzielt werden. Gegenstandslos ist darüber hinaus die Frage, ob das bebaute Grundstück im Ertrags- oder Sachwertverfahren zu bewerten ist. Anderseits trägt die Begriffsbestimmung dem Umstand Rechnung, dass die – umlagefähigen – Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung regelmäßig nicht in den Rohertrag einzubeziehen sind.^[4]

Zur Ermittlung der üblichen Jahresmiete sind folgende Merkmale relevant:

• Lage,

• Grundstücksart (z. B. Einfamlienhaus, Zweifamilienhaus, Geschäftsgrundstück),
• Baujahr des Gebäudes,
• Nutzung des Grundstücks (z. B. Wohnzwecke, Lager, Produktion, Hotel),
• Ausstattung des Gebäudes oder der Räume,
• Größe der Wohn- und Nutzflächen.^[5]

Ausgehend von der höchstrichterlichen Rechtsprechung im Zusammenhang mit der (noch) bis einschließlich des Kalenderjahres 2024 neben der Feststellung der Grundsteuerwerte geltenden Einheitsbewertung soll die übliche Miete in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Schätzungsgrundlagen in folgender Reihenfolge geschätzt werden:^[6]

• Vergleichsmieten (unmittelbarer Vergleich mit tatsächlich gezahlte Mieten für vergleichbare Objekte, insbesondere auch mit vermieteten Räumlichkeiten im betreffende...