Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ... / III. Bewertung der Sonderfälle

1. Erbbaurechte

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bildet das Erbbaurecht zusammen mit dem belasteten Grundstück eine wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück erwirbt (Eigentümererbbaurecht). Das belastete Grundstück ist das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist.

Beraterhinweis Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i.V.m. § 873 BGB). Bewertungsrechtlich gilt das Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn die dingliche Einigung über die Bestellung eines Erbbaurechts erfolgt ist und der zukünftige Erbbauberechtigte in der Lage ist, die Eintragung in das Grundbuch zu bewirken. Ab diesem Zeitpunkt ist das Grundstück dem Erbbauberechtigten zuzurechnen.

In Fällen, in denen ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, ist für den Grund und Boden sowie für ggf. vorhandene Gebäude ein Gesamtwert im Ertrags- oder Sachwertverfahren nach den §§ 243 bis 260 BewG zu ermitteln. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.

Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wird dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Ihm ggü. ergeht der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert. Wird das Erbbaurecht aufgehoben oder erlischt es durch Zeitablauf, ist auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt, ggü. dem Grundstückseigentümer eine Zurechnungsfortschreibung gem. § 222 Abs. 2 BewG) vorzunehmen.

2. Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Auch das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird mit dem dazu gehörenden Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst (§ 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG) und ebenfalls nach den §§ 243 bis 260 BewG ohne Berücksichtigung der Besonderheit bewertet. Der ermittelte Wert ist gem. § 262 Satz 2 BewG dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen. Diese von der Behandlung des vergleichbaren Sachverhalts des Erbbaurechts abweichende Regelung hat automationstechnische Gründe. Im Grundbuch werden Eigentümer von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nicht erfasst. Eine automationsgestützte Ermittlung des Steuerschuldners wäre bei einer Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit auf den Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden daher nicht möglich.

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude ohne die Regelung in § 262 Satz 2 BewG zuzurechnen wäre. Das ist insb. der Fall, wenn das Gebäude Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB). Sofern dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung ggü. dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht, ist bewertungsrechtlich ebenfalls von einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden auszugehen. Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben. Als Gebäude auf fremdem Grund und Boden werden das Gebäude, die sonstigen Bestandteile, wie die vom Nutzungsberechtigten errichteten Außenanlagen, und das Zubehör erfasst.

Beraterhinweis Werden auf einem Grundstück nur Betriebsvorrichtungen (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG) oder Außenanlagen durch eine andere Person als den Grundstückseigentümer errichtet, liegt kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, sondern ein unbebautes Grundstück vor.