Hessisches FG Urteil vom 03.02.1998 - 5 K 2039/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer 1993

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Verwandten.

Die Kläger errichteten im Jahr 1988 auf dem Grundstück in … ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage. Die Wohnfläche betrug nach Angaben der Kläger in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts für die Wohnung im Erdgeschoß (EG) und Obergeschoß (OG) 146,68 qm (ohne Arbeitszimmer 11,32 qm bzw. 17,83 qm) und für die Einliegerwohnung im EG und Kellergeschoß (KG) 48,82 qm. Die Wohnungen waren zum 1. Mai 1989 bezugsfertig.

In ihrer Einkommensteuer(ESt)-Erklärung für 1993 erklärten die Kläger neben Einkünften des Klägers aus selbständiger Arbeit als Rechtsanwalt und Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit der Klägerin als Lehrerin einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 14.780,00 DM. Diesen errechneten sie durch Gegenüberstellung von Einnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung an die Mutter der Klägerin, … (D.), und der anteiligen Schuldzinsen für die Finanzierung des Hauses sowie der anteiligen Absetzung für Abnutzung. Die erklärten Mieteinnahmen entsprachen einer Miete von ca. 6,00 DM/qm, die ortsübliche Miete betrug nach Angaben des Beklagten zwischen 7,80 DM und 11,40 DM. Die Kläger unterhielten im Streitjahr zwei Kinder im Alter von 9 und 13 Jahren.

Im Rahmen der Bearbeitung der ESt-Erklärung forderte der Beklagte die Prozeßbevollmächtigten der Kläger am 22. Juni 1995 mit Frist zum 20. Juli 1995 und am 13. September 1995 mit Frist zum 27. September 1995 sowie den Kläger am 20. September 1995 mit Frist zum 4. Oktober 1995 auf den Mietvertrag sowie Mietzahlungsnachweise vorzulegen. Ausweislich eines Vermerks über ein Telefonat des Sachbearbeiters … S.) des Beklagten mit dem Kläger am 26. September 1995 erklärte der Kläger folgendes:

1. „Die Wohnung ist an die Schwiegermutter vermietet.
2. Es wurde nur ein mündlicher Mietvertrag geschlossen.
3. Zahlungsnachweise können nicht vorgelegt werden, da der Mietzins in bar entrichtet wird. Ein Mietquittungsbuch wird nicht geführt.”

Der Beklagte erkannte daraufhin das Mietverhältnis steuerlich nicht an und setzte mit Bescheid vom 13. November 1995 … DM ESt gegen die Kläger fest.

Im Rahmen des anschließenden Rechtsbehelfs Verfahrens erließ der Beklagte einen nach § 175 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO) geänderten Bescheid, der Gegenstand des Einspruchsverfahrens wurde. Unter dem 22. Dezember 1995 übersandten die Kläger dem Beklagten die schriftliche Bestätigung eines mündlich im April 1989 geschlossenen Mietvertrags vom 21. Dezember 1995. Die Miete war danach jeweils monatlich im voraus in bar zu entrichten oder auf ein Konto bei der …-Bank … zu überweisen. Neben der Miete waren anteilige – nach Verbrauch oder Quadratmetern umzulegende – Nebenkosten für Wasser, Abwasser, Müll, Schornsteinfeger und Heizung zu zahlen. Die Schönheitsreparaturen trug die Mieterin; im übrigen sollten die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Hierzu trugen die Kläger vor, die Miete sei zum Teil bar entrichtet oder überwiesen worden. Das Mietverhältnis entspreche einem üblichen auch zwischen Dritten auf Vertrauensbasis begründeten Vertrag. In einem weiteren Schreiben an den Beklagten vom 1. März 1996 wiesen die Kläger nochmals daraufhin, daß bei Abschluß des Mietvertrags im April 1989 Vereinbarungen über alle wesentlichen und notwendigen Inhalte eines Mietverhältnisses getroffen worden seien. Das beanstandete Fehlen von Vereinbarungen bezüglich der Stromkosten sei unschädlich, da jeder einzelne Mieter regelmäßig selbst mit den Energieversorgungsunternehmen einen Belieferungsvertrag abschließe. Dies treffe auch für ihre Mieterin zu. Unter dem 1. April 1996 legten die Kläger eine Nebenkostenabrechung für das Jahr 1993 vor. Auf deren Einzelheiten wird im übrigen Bezug genommen.

Mit Einspruchsentscheidung vom 12. April 1996 wies der Beklagte den Einspruch der Kläger zurück.

Mit ihrer Klage Verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Anerkennung des Mietverhältnisses weiter. Sie sind der Ansicht, das Mietverhältnis halte einem Fremdvergleich stand. Es sei insoweit unschädlich, daß der Mietvertrag nur mündlich geschlossen worden sei. Die schriftliche Bestätigung vom 21. Dezember 1995 stelle keinen rückwirkend abgeschlossenen Mietvertrag dar, sondern fasse nur den mündlich vereinbarten und seit 1989 so praktizierten Vertragsinhalt zusammen. Auch die Regelung der Mietzinszahlung in bar oder per Überweisung spreche nicht gegen die Anerkennung des Mietverhältnisses. Entscheidend müsse sein, daß die vereinbarte Miete gezahlt wird, nicht wie gezahlt wird. Hinsichtlich der Nebenkosten habe im Rahmen der ursprünglichen mietvertraglichen Vereinbarungen nicht geregelt werden können, wie diese gezahlt würden, da die Nebenkostenhöhe noch nicht festgestanden habe. Jeweils beim ersten Anfall der Nebenkosten sei dann eine Regelung gefunden worden, die darin bestanden h...