Hessisches FG Urteil vom 10.04.2000 - 3 K 3106/97

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung von renovierten Altbauwohnungen

Leitsatz (redaktionell)

1. Einschränkungen und mögliche Unbequemlichkeiten in einem historischen Altbau, wie z.B. eine geringere Zimmerhöhe oder eine schmale steile Treppe, wirken sich nicht auf den Mietwert aus, sondern sind in dem niedrigeren Vervielfältiger für Altbauten berücksichtigt.

2. Ein neu ausgebautes Dachgeschoss verliert nicht dadurch seinen Charakter als Wohnraum, der in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen ist, dass er nur über eine steile Treppe erreicht werden kann und eine geringere Zimmerhöhe aufweist.

Normenkette

BewG § 80 Abs. 1, § 79 Abs. 2, § 22 Abs. 1, 4 Nr. 1

Streitjahr(e)

1997

Tatbestand

Der Kläger hat im Jahr 1991 ein ca. 300 Jahre altes Fachwerkhaus für 60.000,-- DM erworben und es in den Folgejahren im Rahmen einer Sanierung zu eigenen Wohnzwecken umgebaut. Nach Abschluß der Bauarbeiten und dem Bezug des Einfamilienhauses im Mai 1996 streiten die Beteiligten über den bewertungsrechtlich maßgebenden Wert der wirtschaftlichen Einheit. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Das ursprünglich 43 Quadratmeter große, vollständig bebaute Grundstück stand bis 1991 im Eigentum der Stadt ..., die es nach Aktenlage fremdvermietet hatte. Der Beklagte (das Finanzamt) hatte den Wert des Grundstücks auf den 01.01.1964 im Schätzungswege auf 5.300,-- DM festgestellt. Mit diesem Wert ist es dem Kläger nach Erwerb auf den 01.01.1992 zugerechnet worden. Zur Arrondierung des Grundstücks hat der Kläger in den Jahren 1991 und 1995 weitere Flächen über 30 qm und 15 qm erworben, die unbebaut geblieben sind und die auf die Wertermittlung des Streitfalles keinen Einfluß haben. Im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag hat der Kläger mit der Stadt…bezüglich des erworbenen Grundstücks eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen, in der er sich verpflichtet hat, das Gebäude nach den Vorgaben der Stadt…zu einem zeitgemäßen Wohngebäude auszubauen. Nach den in den Akten enthaltenen Plänen und den eigenen Angaben hat der Kläger bei den Umbaumaßnahmen den äußeren Zuschnitt des Hauses unverändert gelassen. Er hat in das Haus jedoch einen neuen Schornstein eingebaut. Im Erdgeschoß hat er zum Teil die Innenwände versetzt und dort einen Wohnraum mit einem Kaminofen und einer weiteren Außentür, eine Küche und ein WC installiert. Im Obergeschoß hat er ebenfalls eine neue Raumaufteilung vorgenommen und dort das Badezimmer und ein Schlafzimmer eingerichtet. Das Dachgeschoß hat er zu Wohnzwecken ausgebaut. In das Treppenhaus hat er eine neue Treppe einbauen lassen und den Zugang zum Dachgeschoß mit einer raumsparenden, steilen Treppe versehen. Die Umbaukosten hat die Stadt…auf ca. 350.000,-- DM beziffert (Blatt 45 FG-A). Die tatsächlichen Baukosten des 1996 abgeschlossenen Umbaus hat der Kläger mit 150.000,-- DM angegeben.

Der ausführende Architekt hat für den Umbau eine Flächenberechnung erstellt, in der er die gesamte Wohnfläche mit 81,08 qm und die weitere Nutzfläche mit 18,64 qm errechnet hat. Von dieser Angabe ist auch das Finanzamt bei der Wertermittlung des Grundstücks auf den 01.01.1997 ausgegangen. Es hat von der Wohnfläche gemäß § 44 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung 10 v.H. abgezogen und der Wertermittlung eine Wohnfläche von 73qm zu Grunde gelegt. Aus dem Mietspiegel , auf den Bezug genommen wird (Blatt 30 FG-A), hat es den Mietwert für Neubauwohnungen mit 3,25 DM/qm entnommen und die Jahresrohmiete mit 2.847,-- DM angesetzt. Unter Anwendung des Vervielfältigers von 6,8 gemäß Anlage 7 zum Bewertungsgesetz (BewG) hat es den Einheitswert auf den 01.01.1997 mit Bescheid vom 30.01.1997 auf 19.300,-- DM fortgeschrieben. Der Kläger hat gegen diesen Bescheid erfolglos Einspruch eingelegt und die vorliegende Klage erhoben.

Zur Begründung seiner Klage trägt er vor, daß von ihm erworbene Haus sei lediglich von ihm renoviert worden und entspreche trotz des neuen Einbaus einer Gasheizung und eines Bades nicht den Anforderungen, die an moderne Wohnverhältnisse gestellt werden. Da sich am Grundriß des Gebäudes nichts geändert habe, seien die Räume klein und nur über eine extrem steile Treppe zugänglich. Dies gelte besonders für den im Dachgeschoß entstandenen Wohnraum, zu dem eine so steile und enge Treppe führe, daß sie nur wie eine Leiter rückwärts begangen werden könne. Dieser Raum sei daher unvermietbar und könne bei der Wohnflächenberechnung nicht angesetzt werden. Angesichts der alten baulichen Gestaltung des Gebäudes und der niedrigen Wohnungsdecken von nur 2,15 m sei es unzulässig, aus dem Mietspiegel die Wohnungsmieten für 1960/61 fertiggestellte Wohnungen zu entnehmen. Praktisch habe sich der Ertragswert der Wohnungen gegenüber der Zeit vor dem Erwerb des Gebäudes nicht verändert.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

den Einheitswertbescheid auf den 01.01.1997 vom 30.01.1997 unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 12.05.1997 zu ändern und den Einheitswert des Grundstücks auf 5.300,-- DM herabzusetzen.

Das Finanza...