Hessisches FG Urteil vom 23.06.2004 - 3 K 1712/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bestimmung des Grundbesitzwertes von Rohbauland

Leitsatz (redaktionell)

1. Der Grundbesitzwert für Rohbauland für das eine bauliche Nutzung bestimmt ist, deren Erschließung aber nicht gesichert ist und die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist, kann nicht unmittelbar aus dem Bodenrichtwert für Bauland abgeleitet werden, wenn das Bewertungsobjekt zum Stichtag nicht in einem vollständig erschlossenen Baugebiet liegt.

2. Zur Ermittlung des gemeinen Wertes unbebauter Grundstücke in Erschließungsgebieten ist die Preisbildung bei der Durchführung von Umlegungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken im Umlegungsgebiet geeignet.

3. Wertsteigerungen auf Grund von Erschließung- und Aufteilungsmaßnahmen nach dem Bewertungsstichtag beruhen nicht auf der bereits zum Stichtag bestehenden Planung sondern auf der danach eingetretene Planverwirklichung und können daher nicht bei der Verkehrswertfeststellung zum Stichtag berücksichtigt werden.

Normenkette

BewG § 138 Abs. 3, § 145 Abs. 3 Sätze 1, 3, § 9 Abs. 2; BBauG § 59 Abs. 2; ErbStR Abschn. 160 Abs. 2 S. 7

Streitjahr(e)

1997

Nachgehend

BFH (Urteil vom 26.04.2006; Aktenzeichen II R 35/06)

BFH (Urteil vom 26.04.2006; Aktenzeichen II R 58/04)

Tatbestand

Die Kläger sind die Eltern von drei Töchtern. Mit notariell-beurkundetem Grundstücksschenkungsvertrag vom 07.04.1997 haben die beiden ältesten Töchter zwei in einem eingemeindeten Stadtteil der Stadt X belegene, ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Grundstücke von zusammen 3410 qm unentgeltlich auf ihre Eltern, die Kläger, und ihre jüngere Schwester, die Beigeladene, übertragen. Bei der nach Bruchteilen erfolgten Übereignung erhielten die Kläger je einen Anteil von 39/100, die Beigeladene 22/100. Der für Zwecke der Schenkungsteuer festzustellende Grundbesitzwert für diese Grundstücke ist zwischen den Beteiligten streitig.

Mit ebenfalls am 07.04.1997 bei dem gleichen Notar beurkundetem Grundstückskaufvertrag haben die Kläger und die Beigeladene die zuvor erworbenen Grundstücke an die Y verkauft. Die Y war von der Stadt X in einem Vertrag vom 04.11.1992 mit der Planung, dem Grunderwerb, der Erschließung und dem Grundstücksverkauf für ein Neubaugebiet beauftragt worden, in dem auch die von den Klägern und der Beigeladenen (Verkäufer) am 07.04.1997 veräußerten Grundstücke lagen. In dem Kaufvertrag vom 07.04.1997 haben die Vertragspartner zunächst 1,00 DM/qm (3.410,00 DM) als Kaufpreis für das veräußerte Rohbauland vereinbart. Die danach als Eigentümerin handelnde Y verpflichtete sich zur Erschließung und Baureifmachung der erworbenen Grundstücke, wobei die Verkäufer für die Anlage von Straßen, Wegen und Plätzen pauschal einen Flächenbeitrag von 30 v.H. der übertragenen Gesamtfläche zu leisten hatten (§ 7 Nr. 1 Abs. 2 des Vertrages). Weiter heißt es in § 7 Nr. 2 Abs. 1 des Vertrages:

„Die Käuferin hat sich der Gemeinde gegenüber verpflichtet, die entstehenden Baugrundstücke zum Kostenpreis zu verkaufen. Der Kostenpreis ergibt sich aus dem an den Verkäufer gezahlten Kaufpreis des Rohlandgrundstückes, den Erwerbs- und Herstellungskosten für die öffentlichen Ausgleichsflächen, dem Flächenbeitrag, den Grunderwerbsnebenkosten (wie z. B. für Notar, Grundbuchamt, behördliche Gebühren bzw. Negativatteste), den Vermessungskosten, den Aufschließungskosten, Planungs- und Dienstleistungshonorare sowie Finanzierungsaufwendungen. Das Honorar für die Dienstleistungen der Bodenordnung geht auf der Grundlage eines fiktiven Ankaufspreises von 90, DM/m² in die Kostenermittlung ein. Der Rückkäufer ist nach dem zwischen der Käuferin und der Gemeinde geschlossenen Planungs-, Bodenordnungs- und Erschließungsvertrag freigestellt von allen nach Bundes- und Landesrecht, in Verbindung mit den Ortssatzungen zu erhebenden Anlieger- und Anschlussbeiträgen für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen. Er ist gemäß Ortssatzung berechtigt und verpflichtet, an die in das Baugrundstück verlegten Leitungen der Ver- und Entsorgungsanlagen anzuschließen.”

Zugleich hat die Y den Verkäufern nach Abschluss der Planungs-, Erschließungs- und Parzellierungsarbeiten einen Anspruch auf Baulandzuteilung im Umfang von 70 v.H. der Einlagefläche (2.387 qm) eingeräumt. Die Verkäufer haben in dem Vertrag vom 07.04.1997 erklärt, dass sie den Rückerwerbsanspruch in vollem Umfang entsprechend ihrer Bruchteilsquote ausüben wollten (§ 7 Nr. 5 des Vertrages). Der Rückkaufanspruch wurde durch eine Rückauflassungsvormerkung grundbuchlich gesichert (§ 7 Nr. 6 Abs. 1 des Vertrages). Weiter heißt es in § 7 Nr. 5 Abs. 3 des Vertrages: „Kommt es binnen 3 Monaten nach der Aufforderung gemäß Abs. 1 durch die Käuferin nicht zu einem Kaufabschluss mit dem Verkäufer oder mit dem von ihm benannten Erwerber (Abs. 4), so erlischt der Rückerwerbsanspruch. In diesem Falle verpflichtet sich die Käuferin, an die Verkäufer 89, DM/m² Bruttobaulandfläche nachzuentrichten.” Hinsichtlich der weiteren Einzelhei...