Hessisches FG Urteil vom 26.10.2020 - 6 K 271/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zum Abzug von laufenden Differenzzahlungen und einer einmaligen Ablösezahlung aus Zinsswapgeschäften bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Leitsatz (redaktionell)

1. Laufende Differenzausgleichs – und einmalige Ablösezahlungen aus Zinsswapgeschäften sind als fremdfinanzierungsbedingte Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn die Termingeschäfte zur Absicherung des Zinssteigerungsrisikos von Krediten eingesetzt werden, die der (Fremd-) Finanzierung einer vermieteten Immobilie dienen.
2. Ein enger wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang mit dem Immobiliendarlehen liegt vor, wenn der Zins- (und Währungs-) Swap sowohl willentlich dazu bestimmt als auch objektiv dazu geeignet ist, ein zur Anschaffung oder Herstellung des Vermietungsobjektes aufgenommenen Darlehen in Bezug auf ein bestehendes Zinssteigerungsrisiko abzusichern.
3. Indizien für einen Veranlassungszusammenhang sind der zeitgleiche Abschluss der Darlehens- und Swapverträge, ihre zumindest annähernd übereinstimmenden Laufzeiten, die inhaltlich eng aufeinander bezogene Abstimmung sowie die Entsprechung des in dem Swapvertrag festgelegte Bezugsbetrag in Bezug zu dem sich laufend reduzierenden Restschuldbetrag des Darlehens.

Normenkette

EStG § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, Abs. 8 S. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

2014

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um den Abzug von laufenden Differenzausgleichs- und einmaligen Ablösezahlungen aus Zinsswapgeschäften als fremdfinanzierungsbedingte Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Durch notariellen Vertrag vom 10.12.2009 erwarb der Kläger ein Portfolio aus vier, mit vermieteten Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücken zum Preis von insgesamt 1,8 Mio. €. Bei den erworbenen Immobilien handelte es sich um die Objekte ,Objekt 1' mit einem vertraglichen Kaufpreisanteil von 572.000,- €, ,Objekt 2' mit einem vertraglichen Kaufpreisanteil von 674.000,- €, ,Objekt 3' mit einem vertraglichen Kaufpreisanteil von 273.000,- € und ,Objekt 4' mit einem vertraglichen Kaufpreisanteil von 311.000,- €.

Zur Finanzierung des Kaufpreises für das Objekt 1 nahm der Kläger bei der Sparkasse am 12.01.2010 das ,Darlehen 1' über 590.000,- € auf. Die Verbindung zum Objekt 1 ergab sich aus einer entsprechenden Zweckerklärung für die bestehenden bzw. bestellten Grundschulden und der Abtretung der objektbezogenen Miet- und Pachtzinsforderungen. Als weitere Sicherheit wurde der Abschluss einer an die Sparkasse abzutretenden Risikolebensversicherung vereinbart. Das Darlehen war anfänglich bis zum 30.06.2010 mit 1,743% pro Jahr zu verzinsen und mit anfänglich 1.150,- € pro Monat in insgesamt 327 Monatsraten zu tilgen, wobei der laufende Tilgungsbetrag gemäß einer besonderen Vereinbarung als Anlage zum Darlehensvertrag bis 2026 in vier Schritten stieg. In einer weiteren Anlage zum Vertrag wurde darüber hinaus vereinbart, dass sich die Verzinsung nach dem Ende der Zinsbindung (bereits) am 30.06.2010 nach dem halbjährlich neu zu Grunde zu legenden (variablen) 6-Monats-EURIBOR zuzüglich eines Aufschlags von bis auf weiteres 0,75 Prozentpunkten richtete. Nach der formularmäßig vorgegebenen Klausel in Abschnitt 8.1 des Darlehensvertrages konnten beide Vertragsparteien das Darlehen binnen Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Hiervon abweichend wurde in der besonderen Vereinbarung bezüglich der Tilgungsleistung jedoch wörtlich die folgende einzelvertragliche Klausel aufgenommen: “Das ordentliche Kündigungsrecht gemäß Nr. 8.1 des Darlehensvertrages kann durch die Sparkasse nicht während der Laufzeit der zwischen dem Darlehensnehmer und der X-Bank (im Folgenden: ,Bank') geschlossenen Zins-Swap-Vereinbarung vom 08.04.2010 ausgeübt werden“.

Mit entsprechenden Konditionen und Nebenabreden nahm der Kläger am 20.01.2010 bei der Sparkasse zur Finanzierung des Objekts 3 das ,Darlehen 3' über 220.000,- €: Besicherung ebenfalls durch Grundschulden, Mietforderungsabtretung und eine abzutretende neue Risikolebensversicherung, Festzins 1,743% pro Jahr bis zum 30.06.2010 und anschließend halbjährlich angepasst in Höhe des 6-Monats-EURIBOR zuzüglich von bis auf weiteres 0,75 Prozentpunkten, in vier Schritten steigende Tilgungsleistungen über 458 Monatsraten, Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts der Sparkasse während der Laufzeit einer Zins-Swap-Vereinbarung mit der Bank vom 08.04.2010 und zur Finanzierung der Objekte 2 und 4 das konsolidierte ,Darlehen 2+4' über 1.080.000,- €: Besicherung durch Grundschulden, Mietforderungsabtretung und eine abzutretende neue Risikolebensversicherung, Festzins 1,743% pro Jahr bis zum 30.06.2010 und anschließend halbjährlich angepasst in Höhe des 6-Monats-EURIBOR zuzüglich von bis auf weiteres 0,75 Prozentpunkten, in vier Schritten steigende Tilgungsleistungen über 378 Monatsraten, Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts der Sparkasse während der Laufzeit einer Zins-Swap-Vereinbarung mit der Bank vom 08.04.2010, a...