ImmoWertV-Anwendungshinweise / Anhang G (zu Nummer 50.4 und 52.4): Beispielrechnungen zum Erbbaurecht und zum Erbbaugrundstück

G.I	Wert des Erbbaurechts auf Grundlage des finanzmathematischen Werts

G.I.1

Modellbeschreibung* für den Erbbaurechtsfaktor

Erbbaurechtsfaktor z. B. aus der im Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses veröffentlichten Regressionsgleichung

0,7

Sämtliche Parameter verstehen sich als beispielhafte Darstellung und sind nicht allgemeingültig.
Beschreibung des Modells für den Erbbaurechtsfaktor		Objektbeschreibung
Zeitlicher Bezug:	Stichtag des Erbbaurechtsfaktors: XX.XX.XXXX	Wertermittlungsstichtag: 14.01.2023
Sachlicher Anwendungsbereich:	Erbbaurechte für Reihenmittelhäuser; Begründungsjahre der Erbbaurechte: 1950 bis 1980	Fall (1): Reihenmittelhaus; Begründungsjahr des Erbbaurechts: 1979 Fall (2): Reihenmittelhaus; Begründungsjahr des Erbbaurechts: 1951
Räumlicher Anwendungsbereich:	Bundesland X	---
Datengrundlage:	Zentrale Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses X	---
Auswertungszeitraum:	2019 bis 2022	---
Größe der Stichprobe:	315 Fälle 63 Fälle Restlaufzeit Erbbaurecht > Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen; 252 Fälle Restlaufzeit Erbbaurecht < Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Spanne der Erbbaurechtsfaktoren: 0,5 – 0,9	---
Beschreibende (statistische) Kenngrößen:	Grundstücksgröße: Ø 200 m²	Grundstücksgröße: 207 m²
	Wohnfläche: Ø 130 m²	Wohnfläche: 115 m²
	Restlaufzeit des Erbbaurechts: Ø 50 Jahre	Restlaufzeit des Erbbaurechts: Fall (1): 55 Jahre Fall (2): 27 Jahre
	Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: Ø 40 Jahre	Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 36 Jahre
	angemessener Erbbauzinssatz: 2,5 %	angemessener Erbbauzinssatz: 2,5 %
	erzielbarer Erbbauzinssatz: Ø 1,7 %	erzielbarer Erbbauzins: 1.850 €
	wesentliche vertragliche Vereinbarungen:	wesentliche vertragliche Vereinbarungen:
	Anpassung des Erbbauzinses mittels Verbraucherpreisindex;	Anpassung des Erbbauzinses mittels Verbraucherpreisindex; Letzte Anpassung des Erbbauzinses:31.12.2022;
	Gebäudeentschädigung bei Ablauf: 2/3	Gebäudeentschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts: 75 %
	Bodenrichtwert: Ø 480 €/m²; Bodenrichtwertbereich: 300 €/m² bis 1.000 €/m²	Bodenrichtwert: 470 €/m²
Zinssatz für die Kapitalisierung und Abzinsung:	1,5%
Ermittlungsmethodik:	Regressionsanalyse	---
Ergebnis (Darstellung je nach Methodik gemäß Anhang A.II.2):	Regressionsgleichung

*Die Modellbeschreibung weicht aus Vereinfachungsgründen für Zwecke der Beispielrechnung von Anhang A ab.

G.I.2

Beispielrechnungen: Wert des Erbbaurechts auf Grundlage des finanzmathematischen Werts

Die Höhe der nachfolgenden Ansätze gilt nur für die jeweilige Beispielrechnung. Die entsprechenden Ansätze sind für den konkreten Wertermittlungsfall zu ermitteln und zu begründen.

Annahmen für die Beispielrechnungen Fall (1) und (2):

Wert des fiktiven Volleigentums	330.000 €
Wertanteil der baulichen Anlagen**, (d.h. ohne Bodenwertanteil) bei Ablauf des Erbbaurechts	80.000 €
objektspezifisch angepasster Erbbaurechtsfaktor (§ 49)	Fall (1): 0,70 Fall (2): 0,68
Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Erbbaurecht (§ 47 Absatz 4 Satz 2)	1,0
keine weiteren besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

G.I.2.a

Beispielrechnung: Fall (1) - Restlaufzeit des Erbbaurechts 55 Jahre

G.I.2.b

Beispielrechnung: Fall (2) - Restlaufzeit des Erbbaurechts 27 Jahre

G.II	Wert des Erbbaurechts ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums

G.II.1

Modellbeschreibung* für den Erbbaurechtskoeffizienten

Erbbaurechtskoeffizient z. B. aus der im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses veröffentlichten Tabelle

0,8

Sämtliche Parameter verstehen sich als beispielhafte Darstellung und sind nicht allgemeingültig.
Beschreibung des Modells für den Erbbaurechtskoeffizienten		Objektbeschreibung
Zeitlicher Bezug:	Stichtag des Erbbaurechtsfaktors: XX.XX.XXXX	Wertermittlungsstichtag: 24.01.2023
Sachlicher Anwendungsbereich:	Erbbaurechte für freistehende EFH und DHH; Begründungsjahre der Erbbaurechte: 1950 bis 1965	Fall (3): freistehendes EFH; Begründungsjahr des Erbbaurechts: 1964 Fall (4): freistehendes EFH; Begründungsjahr des Erbbaurechts: 1950
Räumlicher Anwendungsbereich:	Kreis X	---
Datengrundlage:	Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses X	---
Auswertungszeitraum:	2018 bis 2022	---
Größe der Stichprobe:	45 Fälle alle Fälle Restlaufzeit des Erbbaurechts > Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen; Spanne der Erbbaurechtskoeffizienten: 0,6 – 1,1	---
Beschreibende (statistische) Kenngrößen:	Grundstücksgröße: Ø 800 m²	Grundstücksgröße: 900 m²
	Wohnfläche: Ø 150 m²	Wohnfläche: Ø 125 m²
	Restlaufzeit des Erbbaurechts: Ø 30 Jahre	Restlaufzeit des Erbbaurechts: Fall (3): 40 Jahre Fall (4): 26 Jahre
	Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Modernisierungen: Ø 25 Jahre	Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 33 Jahre
	angemessener Erbbauzinssatz: 3,0 %	angemessener Erbbauzinssatz: 3,0 %
	erzielbarer Erbbauzinssatz: Ø 0,3 %	erzielbarer Erbbauzins: 360 €
	wesentliche vertragliche Vereinbarungen	wesentliche vertragliche Vereinbarungen:
	Anpassung des Erbbauz...