Zusammenfassung
Kautionen sind Sicherheitsleistungen, insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen aus einem Mietvertrag. Kautionen werden meist durch die Hinterlegung von Bargeld oder Sachen (häufig Wertpapiere) oder in Form einer Bürgschaft geleistet.
Geleistete langfristige Kautionen werden als sonstige Ausleihungen in der Handelsbilanz auf der Aktivseite unter A. III. 6 erfasst. Kurzfristig gezahlte Kautionen werden als sonstige Vermögensgegenstände (= Sammelposten) auf der Aktivseite der Handelsbilanz unter B. II. 4. erfasst (§ 266 Abs. 2 HGB). Steuerlich ist ein gesonderter Ausweis von Ausleihungen nicht vorgesehen. Allerdings ist das Maßgeblichkeitsprinzip zu beachten. Erhaltene Kautionen werden unter der Position C. Nr. 8 auf der Passivseite der Bilanz dargestellt (§ 266 Abs. 3 HGB).
Zivilrechtlich sind die Kautionen für Wohnraum geregelt (§ 551 BGB; BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Bei anderen Kautionen, u. a. für Geschäftsräume, gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. OLG Köln, Urteil v. 22.12.2021, 22 U 13/20, NJW-RR 2022 S. 453: Das Vermieterpfandrecht des Gewerberaumvermieters sichert auch eine nicht erfüllte Kautionsforderung.
BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13: Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters ist unzulässig. OFD Niedersachsen, Verfügung v. 7.4.2016, S 0535 – 28 – St 163: Den Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Kaution kann das Finanzamt in geeigneten Fällen pfänden.
1 Kautionen richtig buchen
Erhaltene Kautionen sind als "Sonstige Verbindlichkeiten" (SKR 03/04: 1732 bis 1735/3550 bis 3557) auszuweisen. Geleistete Kautionen werden als "Sonstige Vermögensgegenstände" (SKR 03/04: 1525 bis 1527/1350 bis 1355) ausgewiesen. Beträgt die Laufzeit des zugrunde liegenden Vertrags mehr als 5 Jahre bzw. wurde der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, ist die Kaution als "Sonstige Ausleihungen" im Anlagevermögen (SKR 03/04: 0540/0930) auszuweisen.
Die Vereinbarung der Zahlung einer Mietkaution führt nicht dazu, dass die Kaution dem Vermieter im Rahmen der Mietverhältnisse zugeflossen ist. Erst wenn der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehält, ist sie bei diesem als Einnahme zu behandeln, die aber gleichzeitig wegen der Werbungskosten in gleicher Höhe keine steuererhöhende Wirkung hat.[1]
Mietkautionszahlung ist nicht umsatzsteuerpflichtig
Die Zahlung einer Mietkaution bei gewerblichen Mietverhältnissen ist nicht umsatzsteuerpflichtig, da die Kaution nicht für die Nutzungsüberlassung gezahlt wird. Unternehmer müssen für die Kautionszahlung keine Umsatzsteuer abführen – auch dann nicht, wenn sie bezüglich der Mieteinkünfte zur Umsatzsteuer optiert haben.[2]
Laut FG München muss der Vermieter nach außerordentlicher Kündigung eines Mietverhältnisses (Generalmietvertrag über Bürogebäude) wegen vertragswidriger Einstellung der Mietzahlungen die für Mietausfälle einbehaltene Kaution nicht der Umsatzsteuer unterwerfen.[3]
Kaution für unbestimmte Zeit
Ein Unternehmer mietet eine Lagerhalle auf unbestimmte Zeit. Die Kaution beträgt 10.000 EUR. Diese zahlt er bar. Hier wird das Konto "Sonstige Ausleihungen" angesprochen, da es sich um eine Kaution auf unbestimmte Zeit handelt.
Konto SKR 03 Soll | Kontenbezeichnung | Betrag EUR | Konto SKR 03 Haben | Kontenbezeichnung | Betrag EUR |
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0540 | Sonstige Ausleihungen | 10.000 | 1000 | Kasse | 10.000 |
Konto SKR 04 Soll | Kontenbezeichnung | Betrag EUR | Konto SKR 04 Haben | Kontenbezeichnung | Betrag EUR |
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0930 | Sonstige Ausleihungen | 10.000 | 1600 | Kasse | 10.000 |
Hinweis zur Umsatzsteuer:
Die Kautionszahlung ist nicht umsatzsteuerpflichtig, da kein Leistungsaustausch vorliegt.
Kaution für eine bestimme Zeit
Der Unternehmer stellt einem selbstständigen Fahrer einen Lkw zur Verfügung. Der Fahrer muss diesen nach Ablauf der Vertragslaufzeit von 2 Jahren in einwandfreiem und gereinigtem Zustand zurückgeben. Vereinbart ist eine Kaution von 3.000 EUR. Diese wird per Scheck gezahlt.
Konto SKR 03 Soll | Kontenbezeichnung | Betrag EUR | Konto SKR 03 Haben | Kontenbezeichnung | Betrag EUR |
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1200 | Bank | 3.000 | 1734 | Erhaltene Kautionen (Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre) | 3.000 |
Konto SKR 04 Soll | Kontenbezeichnung | Betrag EUR | Konto SKR 04 Haben | Kontenbezeichnung | Betrag EUR |
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1800 | Bank | 3.000 | 3554 | Erhaltene Kautionen (Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre | 3.000 |
Hinweis zur Umsatzsteuer:
In der Kaution ist keine Umsatzsteuer enthalten.
2 Mietkaution und Verzinsung
Meist wird mit dem Mieter die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Vermieter von Wohnraum ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für 3-monatige Spareinlagen anzulegen.[1] Alternativ kann der Mieter selbst ein Kauti...
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