Kein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb bei gewerblichem Grundstückshandel mit bis zu 10 Wohnungen

Leitsatz

Für die Frage, ob ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb bei einem gewerblichen Grundstückshändler erforderlich ist, sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Allerdings werden Bau und Verkauf von bis zu 10 Wohnungen als überschaubares Projekt beurteilt, was die Notwendigkeit eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs ausschließt.

Sachverhalt

Ein gewerblicher Grundstückshändler erwarb ein bebautes Grundstück und beauftragte eine GmbH mit der Sanierung der Immobilie. Zur Finanzierung des Kaufpreises und der Sanierungsmaßnahmen räumte ihm eine Bank einen Kredit ein. Die Vermarktung der sanierten Wohnungen übernahm eine andere Bank; 9 von 10 Wohnungen wurden verkauft.

Der Grundstückshändler ermittelte seinen Gewinn durch Einnahme-Überschuss-Rechnung und wurde entsprechend veranlagt. Im Ergebnis einer Außenprüfung vertrat der Prüfer die Auffassung, die Tätigkeit habe einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert - mit der Folge, dass der Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln gewesen sei.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dem Grundstückshändler Recht, dass es nicht eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs bedurft habe und daher der Gewinn durch Einnahme-Überschuss-Rechnung habe ermittelt werden dürfen.

Anhand der Gesamtumstände war zu beurteilen, ob ein kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb tatsächlich geführt wurde, den es nur steuerlich nachzuvollziehen galt^[1]. Beim gewerblichen Grundstückshändler seien insbesondere der Umfang der An- und Verkaufsgeschäfte, die Komplexität der Beschaffungs- und Veräußerungsvorgänge, stattfindende erhebliche Baumaßnahmen, Kreditfinanzierung, die Gewährung von Zahlungszielen und der Bestand des Umlaufvermögens zu berücksichtigen, erklärten die Richter. Vorliegend hat der Kläger zahlenmäßig überschaubare Verkaufsgeschäfte getätigt. In der Rechtsprechung werden Bau und Verkauf von bis zu 10 Wohnungen als überschaubares Projekt beurteilt^[2]. Selbst wenn dies nicht als starre Grenze zu verstehen ist, bewegten sich die vorliegenden Aktivitäten klar in einer Größenordnung, die ohne kaufmännischen Geschäftsbetrieb zu bewältigen ist, zumal sie auch nicht von einer Komplexität waren, die einen solchen erfordert hätte. Auch die sonstigen Umstände führten zu keinem anderen Ergebnis. So hat der Kläger, anders als der typische gewerbliche Grundstückshändler, lediglich das eine Grundstück erworben und die vorhandenen Wohnungen in 4 Jahren sukzessive saniert und veräußert. Der Vertrieb der Wohnungen erfolgte über einen Dritten und machte daher keine eigenen Werbemaßnahmen erforderlich. Auch die Finanzierung war überschaubar; ferner beschäftige der Kläger kein Personal.

Hinweis

Sogar der Umsatz, der zweifellos bei Immobiliengeschäften dieser Größenordnung als hoch anzusehen ist, sei ebenso wenig ein Grund, eine kaufmännische Buchführung zu verlangen, führten die Richter in diesem Urteil aus. Denn ein in der Immobilienbranche regelmäßig hoher Umsatz bedeute nicht zwangsläufig eine komplexe Unternehmensstruktur^[3]. Gleiches gelte auch für Kreditvolumina.

Link zur Entscheidung

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 21.06.2011, 5 K 5148/07

[1] vgl. BFH, Beschluss v. 21.4.1998, IX B 16/98, BFH/NV 1998 S. 1220

[2] vgl. FG Niedersachsen, Urteil v. 3.11.1998, VII 576/96, EFG 1999 S. 275

[3] vgl. FG Hamburg, Urteil v. 12.3.2001, II 297/00