Keine umsatzsteuerliche Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG), wenn ein Vermietungsunternehmen das Vermietungsobjekt an den Mieter veräußert

Leitsatz

Eine umsatzsteuerlich nichtsteuerbare GiG (§ 1 Abs. 1a UStG) liegt nicht vor, wenn ein Vermietungsunternehmen das Vermietungsobjekt an den Mieter veräußert. In einem solchen Fall geht das Vermietungsunternehmen durch die Übertragung des Geschäftsgrundstücks auf den Mieter unter. Vermietungsumsätze nach der Grundstücksübertragung werden dann nicht mehr erzielt und ein für eine GiG erforderlicher Übergang der Mietverhältnisse kann nicht mehr stattfinden.

Sachverhalt

Eine GbR wurde mit dem Zweck der Errichtung und Vermietung eines Büro- und Lagergebäudes gegründet. Die Vorsteuern aus der Errichtung des Betriebsgebäudes ließ sich die GbR vom Finanzamt erstatten. In der Folgezeit wurde die Immobilie unter Verzicht auf die Steuerbefreiung zunächst an die H GmbH, später an die M Stiftung, vermietet. Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.8.2001 veräußerte die Klägerin die Immobile an die bisherige Mieterin M. Die Vermietung endete mit Übergang von Nutzen und Lasten am 30.11.2001. Die Finanzverwaltung verlangte nun einen Teilbetrag der damals abgezogenen Vorsteuern nach § 15a UStG zurück. Hiergegen erhob die GbR Klage mit der Begründung, dass eine nicht steuerbare GiG vorgelegen hat und daher eine Berichtigung nach § 15a UStG nicht in Betracht kommt.

Entscheidung

Das FG wies die Klage ab. Das Vorliegen einer GiG setze voraus, dass das übertragene Unternehmen als solches erhalten bleibt und von dem erwerbenden Unternehmen gegebenenfalls in veränderter Form fortgeführt wird bzw. im Falle der Einbringung in einem schon bestehenden Unternehmen aufgeht. Bei einem Vermietungsunternehmen stellen insbesondere die Mietverträge eine wesentliche Betriebsgrundlage dar, so dass deren Übergang Voraussetzung für das Vorliegen einer GiG ist. Durch die Übertragung des Geschäftsgrundstücks auf den bisherigen Mieter sei das Vermietungsunternehmens untergegangen. Eine Einbringung in das bestehende Unternehmen der M Stiftung sei ebenfalls nicht erfolgt, da die M das Grundstück vor wie nach der Übertragung unternehmerisch nutze und sich daher nur die Eigentumsverhältnisse an dem Geschäftsgrundstück verändert haben.

Hinweis

In der Revision hat nun der BFH (Az. V R 23/06) die Möglichkeit erstmals über den Fall "Kauf durch Mieter" zu entscheiden. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH erscheint eine Bestätigung des FG-Urteils als wahrscheinlich.

Der Verkauf von Grundstücken bei denen eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG in Betracht kommt kann erhebliche Risiken bilden. In Anbetracht der sich entwickelnden Rechtsprechung zur GiG ist jedenfalls aus Sicherheitsgründen eine entsprechende Hilfsoptionsklausel im notariellen Kaufvertrag anzuraten.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 27.02.2006, 16 K 10889/03