Keine Zusammenrechnung mit Aktivitäten einer gewerblich tätigen Schwesterpersonengesellschaft

Leitsatz

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Zwei in Grundstücksgeschäften nicht unerfahrene Gesellschafter hatten in der Rechtsform einer GbR ein fünfstöckiges Wohn- und Geschäftshaus für einen Preis von 2,3 Mio. DM erworben. Zugleich waren sie Gesellschafter einer anderen als gewerblicher Grundstückshändler tätigen GbR.

Das Wohn- und Geschäftshaus war zunächst drei Jahre ausschließlich zur Vermietung genutzt worden. In zwei Wohnungen hatte die GbR während eines Leerstands Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und anschließend wieder vermietet.

Nachdem drei Jahre nach Erwerb Verkaufsgespräche geführt worden waren, hatte die GbR eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt und erhalten. Wenige Wochen später veräußerte die GbR das gesamte Grundstück für 3,83 Mio. DM an einen Erwerber. Anschließend wurde die GbR liquidiert.

Das FA gelangte nach einer Außenprüfung zu der Auffassung, die GbR habe gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Die dagegen erhobene Klage hatte Erfolg (FG Hamburg, Urteil vom 29.05.2006, 5 K 120/03, Haufe-Index 1558141, EFG 2006, 1585).

Entscheidung

Die Revision des FA wies der BFH zurück. Der GbR seien Grundstücksgeschäfte einer Schwestergesellschaft nicht zuzurechnen. Damit werde die Zahl von mehr als drei Objekten nicht überschritten. Es komme auch nicht ausnahmsweise Gewerblichkeit bei dem Verkauf eines Objekts in Betracht.

Hinweis

1. Der Fall reiht sich in eine große Zahl neuer BFH-Entscheidungen zum gewerblichen Grundstückshandel ein. Hier lag die Besonderheit darin, dass die zwei Gesellschafter der GbR noch in einer anderen, zweifellos gewerblich tätigen Personengesellschaft gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Hierzu vertritt der BFH die Meinung, dass eine Zusammenrechnung der veräußerten Objekte auf der Ebene der Gesellschaft nicht in Betracht kommt. Es ist allein die Anzahl der von der GbR veräußerten Objekte maßgebend.

Eine Addition der jeweils veräußerten Objekte findet erst auf der Ebene des Mitunternehmers statt. Sind insgesamt mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert worden, werden die Einkunftsanteile aus den Gesellschaften auf der Ebene des Gesellschafters in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert.

2. Gewerblicher Grundstückshandel kann nach der neueren Rechtsprechung des BFH allerdings auch bei weniger als 4 Objekten vorliegen, wenn nämlich mindestens ein Objekt in unbedingter Veräußerungsabsicht angeschafft oder in ein Objekt besserer Marktgängigkeit verbessert worden ist. Zu dieser Fallgruppe äußert sich der BFH hier nicht weiter, weil er bereits ein anderes Merkmal gewerblicher Einkünfte verneint.

3. Es handelt sich um das in § 15 Abs. 2 EStG genannte Merkmal der Nachhaltigkeit, das mit Handeln in Wiederholungsabsicht umschrieben wird. Auf Wiederholungsabsicht lässt sich aus mehreren Verkäufen schließen, aus einem einzigen Verkauf – wie im Besprechungsfall – jedoch nicht. Nachhaltigkeit wird allerdings neuerdings auch bejaht, wenn auf der Beschaffungsseite eine Vielzahl von Aktivitäten entfaltet wird, die sich nur mit gewerblicher Betätigung erklären lassen. Hier verneint der BFH auch diese Variante der Nachhaltigkeit, weil die allein in Betracht kommenden Modernisierungsmaßnahmen bereits zu einer Zeit durchgeführt wurden, zu der noch nicht auf eine Veräußerungsabsicht geschlossen werden konnte.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 17.12.2008, IV R 85/06