KG Berlin Urteil vom 25.01.2007 - 8 U 140/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vertragswidrige Konkurrenzsituation als Mangel der Mietsache

Leitsatz (amtlich)

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar.

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 17.07.2006; Aktenzeichen 12 O 603/05)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 17.7.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Berufung der Kläger richtet sich gegen das am 17.7.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Kläger tragen zur Begründung der Berufung vor:

Das vom LG in Bezug genommene Urteil des BGH v. 23.12.1953 - VI ZR 244/52 - sei nicht einschlägig.

Zudem habe das LG verkannt, dass es sich bei dem ausdrücklich mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz um eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache handele. Die zugesicherte Eigenschaft sei durch den Betrieb der Frau Dr. Y. später weggefallen. Ein Anspruch auf Mietminderung bestehe auch, ohne dass es zu Umsatz-einbußen gekommen sein müsse.

Die Kläger beantragen, das am 17.7.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abzuändern und

a) die Beklagte zu verurteilen, an sie 29.932,93 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b) festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, bis zur Beseitigung des Konkurrenzverhältnisses zwischen den Klägern und der Frau Dr. Y., ...die Miete um 1.032,17 EUR pro Monat zu mindern.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Die Kläger hätten durch den vermeintlichen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel keine Schäden erlitten. Da die Umsätze der Kläger nach Einzug der Frau Dr. Y. sogar gestiegen seien, verhielten sich die Kläger treuewidrig, wenn sie sich auf einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel beriefen.

Der Kläger zu 1) habe vor Abschluss des Mietvertrages zwischen der Beklagten und der Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für die Klägerin zu 2) unter Verzicht auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt, dass sie kein Problem damit hätten, wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde.

Der Senat hat aufgrund des am 11.1.2007 verkündeten Beweisbeschlusses die von der Beklagten benannten Zeugen Dr. H.R. und T.K. zu der Behauptung der Beklagten vernommen, der Kläger zu 1) habe vor Abschluss des Mietvertrages zwischen der Beklagten und der Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für die Klägerin zu 2) unter Verzicht auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt, dass sie kein Problem damit hätten, wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.1.2007 (Bl. 124 ff.) Bezug genommen.

II. Die Berufung der Kläger ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte weder gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung von im Zeitraum von Juni 2003 bis Oktober 2005 ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses, noch haben die Kläger gem. § 256 ZPO einen Anspruch auf Feststellung, dass sie berechtigt sind, bis zur Beseitigung des Konkurrenzverhältnisses zwischen ihnen und der Frau Dr. Y. die Miete um 1.032,17 EUR pro Monat zu mindern.

Entgegen der vom LG in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Rechtsauffassung scheitern die geltend gemachten Ansprüche allerdings nicht daran, dass, wie das LG rechtsirrig meint, ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB führe.

Die Mietsache ist seit Juni 2003 mit einem Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB behaftet. Die Beklagte hat die ihr vertraglich obliegende Verpflichtung, den Klägern Konkurrenzschutz zu gewähren, verletzt.

Im Sommer 2000 vermietete die Beklagte in dem streitgegenständlichen Gebäudekomplex Räumlichkeiten an Frau Dr. Y. zum Betrieb einer Arztpraxis mit dem Tätigkeitsschwerpunkt chinesische Heilpraxis. Später, nämlich spätestens im Juni 2003 - erweiterte Frau Dr. Y. ihre Tätigkeit und wurde auch als praktische Ärztin tätig.

Spätestens seit Juni 2003 wurde der zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz durch die Tätigkeit der Ärztin Dr. Y. verletzt. Laut Mietvertrag wird Konkurrenzschutz für folgenden Umfang vereinbart:

"Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist"

Diese Vereinbarung kann nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Konkurrenzschutz sowohl auf die Tätigkeit praktischer Arzt als auc...