Kürzung von Werbungskosten bei erzwungener verbilligter Vermietung

Kommentar

Wer eine Wohnung einem anderen unentgeltlich überläßt , kann keine Werbungskosten abziehen, weil er nicht den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfüllt. Dies gilt entsprechend bei einer teilentgeltlichen Nutzungsüberlassung . Die Nutzungsüberlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Nutzungsüberlassung weniger als 50% der ortsüblichen Miete beträgt ( § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG 1987 ). Maßgebend ist dabei das vereinbarte Entgelt.

Eine Kürzung der Werbungskosten ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter das vereinbarte Entgelt aus vertraglichen oder tatsächlichen Gründen nicht erhöhen kann . Denn es kommt allein auf das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete an. Diese Typisierung entspricht dem aus der Entstehungsgeschichte zu entnehmenden Gesetzeszweck, im Interesse der Steuervereinfachung eine Prüfung zu erübrigen, aus welchen Gründen die ortsübliche Marktmiete im Einzelfall unterschritten wird ( Werbungskosten-ABC – Vermietung und Verpachtung ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 28.01.1997, IX R 88/94

Hinweise:

1. Die Großmutter des Steuerpflichtigen war Eigentümerin eines vermieteten Zweifamilienhauses. Im November 1963 hatte sie mit den Mietern schriftlich vereinbart, die Miete nicht über 220 DM hinaus zu erhöhen und das Mietverhältnis gegenüber der Familie der Mieter niemals zu kündigen; dies solle auch bei einer gesetzlichen Erbfolge respektiert werden. 1972 hatte sie vergeblich versucht , eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses gerichtlich durchzusetzen. Nach dem Tode seiner Großmutter 1978 erwarb der Steuerpflichtige das Zweifamilienhaus unentgeltlich aufgrund eines Vermächtnisses. Im Streitjahr 1986 erhob er gegen die – zwischenzeitlich alleinige – Mieterin Klage und beantragte, die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom November 1963 ihm gegenüber festzustellen. Dieser Rechtsstreit erledigte sich in der Hauptsache durch den Verkauf des Hauses an den Sohn der Mieterin im Streitjahr 1987.

2. Während das Finanzamt die Werbungskosten des Steuerpflichtigen kürzte, gab das FG Münster seiner hiergegen erhobenen Klage statt. Die Revision des Finanzamts führte zur Aufhebung des FG-Urteils und Klageabweisung.

Das BFH-Urteil klärt eine im Schrifttum bisher streitige Frage zwar zu Lasten der betroffenen Steuerpflichtigen. Indessen ist darauf hinzuweisen, daß die seit 1987 geltende gesetzliche Zubilligung des vollen Werbungskostenabzugs, solange mindestens die halbe Marktmiete verlangt wird ( § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG ), ohnehin großzügig erscheint. Für Veranlagungszeiträume bis 1986 hatte der BFH eine Werbungskostenkürzung bereits bei einer verbilligten Überlassung von mehr als 1/3 vorgenommen (BFH, Urteile v. 15. 12. 1992, IX R 13/90, BStBl 1993 II S. 490 und v. 30. 8. 1994, IX R 63/92, BFH/NV 1995 S. 388).

3. Die Gestaltungsmöglichkeit einer verbilligten Wohnungsüberlassung mit vollem Werbungskostenabzug gilt auch bei Mietverträgen unter Verwandten und wird von der Verwaltung grundsätzlich anerkannt (vgl. Erlaß des Thüringer Finanzministeriums v. 2. 6. 1992, DStZ 1992 S. 510). Gestaltungsmißbrauch ( § 42 AO ) wird allerdings angenommen, wenn der verbilligt mietende Angehörige seinerseits zur Marktmiete weitervermietet (Erlaß des Thüringer Finanzministeriums v. 2. 6. 1992, DStZ 1992 S. 511). Vorsicht erscheint auch bei verbilligter Vermietung auf lange Zeit geboten, da es dann an der erforderlichen Überschußerzielungsabsicht fehlen könnte