Landesgrundsteuergesetz Bayern / II. Art. 2 BayGrStG – Maßgebliche Flächen

1. Gesetzestext

Art. 2 Maßgebliche Flächen

(1) ¹ Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. ² Als Wohnnutzung gilt auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. ³ Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. ⁴ Die Gebäudefläche ist durch eine geeignete Methode zu ermitteln.

(2) ¹ Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m ² außer Ansatz. ² Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.

(3) ¹ Im Übrigen bleiben die Nutzflächen von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie zu dienen bestimmt sind, bis zu einer Fläche von insgesamt 30 m ² außer Ansatz. ² Dies gilt unter den Voraussetzungen des Satzes 1 auch für Nebengebäude, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.

(4) ¹ Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude, mit Ausnahme der Fälle des Abs. 2 Satz 2, eine Gesamtgebäudefläche von insgesamt weniger als 30 m ² haben. ² Besteht ein Bauwerk aus mehreren wirtschaftlichen Einheiten, ist die Gesamtgebäudefläche des Bauwerks anzusetzen. ³ Die Gebäudefläche bleibt in der Folge außer Ansatz. ⁴ § 246 des Bewertungsgesetzes (BewG) bleibt im Übrigen unberührt.

(5) Die für dieses Gesetz maßgeblichen Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude sind jeweils auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden.

2. Gebäudeflächen (Abs. 1)

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Art. 2 BayGrStG regelt die für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Gebäudeflächen. Die Fläche des Grund und Bodens wird im BayGrStG nicht definiert, ist aber nach dem Sprachgebrauch allgemein bekannt und regelmäßig Synonym für die Flurstückfläche. Die Fläche des Grund und Bodens wird in Nr. 3.2.6 AEBayGrSt definiert:

„Die Fläche des Grund und Bodens ist die zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Flurstückfläche. Als Flurstückfläche ist die amtliche Flächengröße nach den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus den Auszügen aus dem Liegenschaftskataster maßgeblich. Die bebaute Fläche ist nicht abzuziehen.

Gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit mehrere Flurstücke, so sind die amtlichen Flächen zusammenzurechnen. Befindet sich ein Flurstück im Miteigentum und ist es mehreren wirtschaftlichen Einheiten zuzuordnen (zum Beispiel Anteil an einer Privatstraße), ist diese Flurstückfläche anteilig zu berücksichtigen. Gehört eine Fläche zum Teil zum Grundvermögen und zum Teil zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, ist nur der zum Grundvermögen gehörende Teil zu berücksichtigen. Die zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörende Teilfläche ist bei der Feststellung des Grundsteuerwerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu berücksichtigen.”

Rz. 100

^{[Autor/Stand]} Die maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG die Wohnfläche i.S.d. Wohnflächenverordnung. Als Wohnnutzung gilt nach Satz 2 auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer. Im Übrigen ist nach Satz 3 die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Nach Satz 4 ist die Gebäudefläche durch eine geeignete Methode zu ermitteln. Wohnflächen liegen nach Nr. 3.2.1.1 AEBayGrSt vor, wenn die Flächen Wohnzwecken dienen. Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (zum Beispiel häusliche Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln und nach Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG der Wohnfläche hinzuzurechnen.

Rz. 101

^{[Autor/Stand]} Nach Art. 2 Abs. 1Satz 1 BayGrStG richtet sich die maßgebliche Gebäudefläche im Fall der Wohnnutzung als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003^[4] in der jeweils geltenden Fassung. Diese fachkundige Konkretisierung dient auch in anderen Rechtsgebieten als Basis zur Bestimmung der Wohnfläche. Wurde die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung^[5] ermittelt und haben sich seitdem keine baulichen Veränderungen ergeben ist gem. § 5 Satz 1 WoFlV die danach ermittelte Wohnfläche weiterhin maßgebend. Erst wenn nach dem 31.12.2003 bauliche Veränderungen an dem Wohnraum ein, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist die Wohnfläche gemäß § 5 Satz 2 WoFlV nach der WoFlV vom 25.11.2003^[6] zu ermitteln. Die Regelung in § 5 WoFlV bedeutet für Eigentümerinnen und Eigentümer von vor 2004 errichteten Gebäuden mit Wohnflächen eine erhebliche Vereinfachung, da ansonsten eine Neuermittlung der Wohnflächen für alle betroffenen Gebäude für Zwecke der Grundsteuer innerhalb eines kurzen Zeitraums notwendig wäre. Die WoFlV dient nach der Gesetzesbegründung als fachmännische Konkretisierung. In anderen Rechtsgebieten bildet die WoFlV bereits die Grundlage zur Bestimmung der Wohnfläche.

Rz. 102

^{[Autor/Stand]} Vor einer schlichten Übernahme der Wohnfläche aus bspw. Mietverträgen sollte allerdings unbedingt zunächst nachvollzogen werden, w...