Liebhaberei – ABC / Ferienhaus, Ferienwohnung

Prof. Jürgen Brandt

Allein die Nichtvermietung eines Ferienhauses reicht für die Annahme von Liebhaberei nicht aus. Auch wenn sich für eine Reihe von Jahren Werbungskostenüberschüsse ergeben, kommt es auf das Vorhandensein weiterer Beweisanzeichen dafür an, dass der Steuerpflichtige die Vermögensnutzung nur aus persönlichen Gründen oder Neigungen aufrecht erhält.^{^[1]}

Allerdings kann das Fehlen solcher persönlichen Gründe eine Liebhaberei nicht ausschließen, wenn bei objektiver Betrachtung ein Totalüberschuss nicht zu erwarten ist.^{^[2]}

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist – auch bei hohen Werbungskostenüberschüssen^{^[3]} – grundsätzlich ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen^{^[4]}, soweit es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung handelt.^{^[5]}

Dabei ist es unerheblich, ob die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder mit der Vermietung ein Dritter beauftragt wird.^{^[6]} Allerdings ist nach der Rechtsprechung des BFH auch bei ausschließlicher Fremdvermietung von Ferienwohnungen die Einkunftserzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich, d. h. mindestens um 25 %, unterschreitet^{^[7]} oder eine solche ortsübliche Vermietungszeit nicht festgestellt werden kann.^{^[8]}

Hinweis

Schlechte Vermietbarkeit irrelevant

Eine (allgemein) schlechte Vermietbarkeit am Ferienort ist weder ein als besonderer Umstand (beim Steuerpflichtigen) zu berücksichtigendes Vermietungshindernis^{^[9]} noch ein Kriterium für eine Änderung (Minderung) der Unterschreitensgrenze.^{^[10]}

Für eine teils selbst genutzte und teils an wechselnde Feriengäste vermietete Ferienwohnung ist die Überschusserzielungsabsicht nach der Rechtsprechung des BFH zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt.^{^[11]} Notwendig ist die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer solchen Ferienwohnung schon dann, wenn sich der Steuerpflichtige eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat; auf eine tatsächliche Selbstnutzung kommt es dabei nicht an.^{^[12]} Die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen sind entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung – im Zweifel im Verhältnis 50 : 50 – aufzuteilen.^{^[13]}

Hat der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.^{^[14]} Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung, z. B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe, Beseitigung von Schäden, sind keine Selbstnutzung.

[1] BFH, Urteil v. 13.8.1996, IX R 48/94, BStBl 1997 II S. 42.

[2] BFH, Urteil v. 31.1.2017, IX R 23/16, BFH/NV 2017 S. 897.

[3] BFH, Urteil v. 24.8.2006, IX R 15/06, BStBl 2007 II S. 256.

[4] BFH, Beschluss v. 20.9.2006, IX B 102/05, BFH/NV 2007 S. 32.

[5] BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 74/00, BFH/NV 2003 S. 752; BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 22/12, BFH/NV 2013 S. 1552.

[6] BFH, Urteil v. 21.11.2000, IX R 37/98, BStBl 2001 II S. 705.

[7] BFH, Urteil v. 14.12.2004, IX R 70/02, BFH/NV 2005 S. 1050.

[8] BFH, Urteil v. 19.8.2008, IX R 39/07, BStBl 2009 II S. 138;BFH, Urteil v.12.7.2016, IX R 21/15, BFH/NV 2016 S. 1695..

[9] BFH, Beschluss v. 29.11.2005, IX B 109/05, BFH/NV 2006 S. 719.

[10] BFH, Urteil v. 29.8.2007, IX R 48/06, BFH/NV 2008 S. 34.

[11] BFH, Beschluss v. 3.5.2006, IX B 16/06, BFH/NV 2006 S. 1471.

[12] BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, BStBl 2013 II S. 613; BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 22/12, BFH/NV 2013 S. 1552.