Lineare Abschreibung/Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau / 1.1 Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 1 EStG handelt es sich um eine Absetzung, bei der die Bemessungsgrundlage im Regelfall mit jährlich gleichen Beträgen auf die Nutzungsdauer des abnutzbaren Wirtschaftsgutes verteilt wird. Bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen und Eigentumswohnungen ist die Höhe der linearen AfA durch § 7 Abs. 4 und Abs. 5bEStG gesondert geregelt.

Die Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgt hierbei nach typisierten Abschreibungssätzen. Die typisierten Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 %, 3 % bzw. 4 % entsprechen einer unterstellten (fiktiven) Nutzungsdauer von 50/40/33/25 Jahren. Der jeweils für ein Gebäude anzusetzende AfA-Satz ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und auch unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes anzuwenden. Die tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden wird gewöhnlich länger sein; davon geht auch der Gesetzgeber aus.

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Die Anwendung niedriger Abschreibungssätze ist jedoch ausgeschlossen, auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes länger als die typisierte Nutzungsdauer sein sollte. Der Gesetzgeber hat die Nutzungsdauer wohl aus steuer- und wohnungspolitischen Gründen kurz bemessen.^[3] Eine Überschreitung der AfA-Sätze ist zulässig, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die typisierte Nutzungsdauer.^[4]

Die AfA kann vom Erwerber als auch vom Bauherrn eines der Erzielung von Einkünften dienenden Gebäudes in Anspruch genommen werden. Bei jedem Eigentumswechsel beginnt eine neue Abschreibung. Regelmäßig sind dabei erneut die in § 7 Abs. 4 EStG festgelegten AfA-Sätze anzuwenden, es sei denn, der neue Eigentümer macht eine kürzere Nutzungsdauer geltend.

	Wirtschaftsgebäude[6]		Sonstige Gebäude[7]
	▪	Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen	▪	Gebäude/-teil ist Privatvermögen oder
	▪	keine Nutzung zu Wohnzwecken	▪	Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen und wird zu Wohnzwecken genutzt und Bauantrag vor dem 1.4.1985
Typisierte AfA[8]	Höhe der Abschreibung 4 %, falls Bauantragstellung nach dem 31.3.1985 und vor dem 1.1.2001 3 %, falls Bauantrag oder Anschaffung (Kaufvertrag) nach dem 31.12.2000[9]		Höhe der Abschreibung Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 % Fertigstellung nach dem 31.12.1924 2 % (fiktive Nutzungsdauer 50 Jahre) Fertigstellung vor dem 1.1.1925 2,5 % (fiktive Nutzungsdauer 40 Jahre)
Objektbezogene AfA[10]	Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 bzw. 25 Jahre, kann der der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA-Satz zugrunde gelegt werden.		Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 50 bzw. 40 Jahre, kann der der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA-Satz zugrunde gelegt werden.

Ein Wirtschaftsgebäude liegt nur vor, soweit das Gebäude (bzw. der selbstständige Gebäudeteil)

• zum (notwendigen bzw. gewillkürten) Betriebsvermögen rechnet,
• nicht (eigenen oder fremden) Wohnzwecken dient.

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Dies setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus. Räume, die Wohnzwecken dienen, müssen als Mindestausstattung eine Heizung, eine Küche, ein Bad und eine Toilette enthalten.^[11] Unerheblich ist, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem Wohnen weitere Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Auch ein Gebäudeteil, in dem die Bewohner gepflegt werden, z. B. ein Pflegezimmer in einem Seniorenstift, bestehend aus Diele, Dusche/WC, Wohnraum und Kochgelegenheit, kann demnach Wohnzwecken dienen.^[12] Ein Pflegezimmer, in dem sich ein Bewohner mangels Kochgelegenheit nicht selbst verpflegen kann und über das er nicht die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, dient allerdings nicht Wohnzwecken i. S. d. § 7 Abs. 4 EStG.^[13]

Wohnungen, die zum Betriebsvermögen gehören und Arbeitnehmern überlassen werden, z. B. Hausmeisterwohnung, Werkswohnungen für Wachpersonal, dienen Wohnzwecken, sodass diesbezüglich keine Wirtschaftsgebäude vorliegen. Gebäude dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, z. B. Ferienwohnungen, Hotels, Pensionen, Gemeinschaftsunterkünfte, in denen einzelne Plätze, z. B. für ausländische Flüchtlinge, zur Verfügung gestellt werden.

Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören z. B.^[14]

• die Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung,
• die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Fahrrad- und Kinderwagenräume, gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind,
• die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen.

Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind, je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den gewerblichen ode...