Lineare Abschreibung/Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau / Zusammenfassung

Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) findet Anwendung bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehenden Räumen. § 7 Abs. 4 EStG stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar. Die Abschreibung erfolgt nach typisierten AfA-Sätzen; dies ist verfassungsgemäß (BFH, Beschluss v. 28.5.2019, XI B 2/19, BFH/NV 2020 S. 561). Auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer i. d. R. länger ist, dürfen die typisierten AfA-Sätze nicht unterschritten werden. Je nach Art des sich im Inland oder Ausland befindlichen Gebäudes (Wirtschaftsgebäude bzw. sonstiges Gebäude) gelten unterschiedlich hohe typisierte Abschreibungssätze. Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer ­einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen.

Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nicht für sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B. Außenanlagen. Diese sind nach § 7 Abs. 1 EStG abzuschreiben.

Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes hat der Gesetzgeber als steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus ab dem Veranlagungszeitraum 2018 eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit geschaffen. Der neue § 7b EStG enthält eine Regelung zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung im Falle der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen zu fremden Wohnzwecken. Die Maßnahme spricht vorwiegend private und gewerbliche Investoren an, damit diese sich verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren (BMF, Monatsbericht v. September 2019).

Mit dem im März 2024 verabschiedeten Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz) wurden ab dem VZ 2023 weitere Änderungen für die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG beschlossen.

Die Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau konnten zunächst nur dann in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen hergestellt wuden . Durch das Wachstumschancengesetz können die Sonderabschreibungen nunmehr auch für Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige in Anspruch genommen werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen in diesen Fällen 5.200 EUR (bisher 4.800 EUR) je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG). Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen beträgt maximal 4.000 EUR (bisher 2.500 EUR) je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Gesetzliche Regelungen zur linearen Gebäudeabschreibung finden sich in § 7 Abs. 4 EStG, zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau in § 7b EStG.

Allgemeine Hinweise zur Gebäudeabschreibung s. R 7.1 Abs. 5 und 6 EStR. Zur steuerlichen Behandlung von Wirtschaftsgebäuden, Mietwohnneubauten und anderen Gebäuden s. R 7.2 EStR. Weitere Regelungen finden sich in R 7.3 EStR (Bemessungsgrundlage für die AfA) und in R 7.4 EStR (Höhe der AfA) sowie in H 7.4 EStH.

Ausführliche Hinweise zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus nach § 7b EStG enthält das BMF-Schreiben v. 7.7.2020 (BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 – S 2197/19/10009 :008, BStBl 2020 I S. 623), geändert durch BMF, Schreiben v. 21.9.2021, IV C 3-S 2197/19/10009 :009, BStBl 2021 I S. 1805, und zuletzt geändert durch BMF, Schreiben v. 29.5.2024, IV C 3-S 2197/19/10009 :010, BStBl 2024 I S. 907.