Literaturauswertung EStG/KStG (Stand: 31.10.2024) / 2.18 § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau)

• 2019

Mietwohnungsneubau/ Zweifelsfragen/Gestaltungsüberlegungen/§ 7b EStG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann neben anderen Fördermaßnahmen in Anspruch genommen werden. Es muss zusätzlich und erstmalig eine Wohnung geschaffen werden. Die Verlegung einer Wohnung oder die Erweiterung der Wohnfläche reichen nicht aus. Anders ist dies bei der erstmaligen Schaffung einer Wohnung durch Umbau. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten je qm Wohnfläche dürfen den Betrag von 3.000 EUR je qm Wohnfläche nicht überschreiten. Nicht klar ist, ob hierbei die gesamten Kosten auf die gesamte Fläche oder die gesamte Wohnfläche zu verteilen sind. Maßgebend dürfte wohl die gesamte Fläche sein. Im Zweifel sollte eine verbindliche Auskunft eingeholt werden. Sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten höher, führt dies zu einem vollständigen Ausschluss der Förderung. Werden diese aufgrund anschaffungsnaher Aufwendungen später überschritten, hat dies die rückwirkende Versagung der Sonderabschreibung zur Folge. Zu beachten ist die damit verbundene Zinsbelastung. Von daher sollten nachträgliche Baumaßnahmen außerhalb des Zeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorgenommen werden. Die Aufwendungen für das Grundstück gehen nicht in die Höchstgrenze von 3.000 EUR ein. In Fällen der Anschaffung erfolgt die Aufteilung der Anschaffungskosten auf den Grund und Boden und das Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrs- bzw. Teilwerte. Die Finanzverwaltung hat hierzu eine Arbeitshilfe entwickelt, die zu vergleichsweise geringen Bodenwerten führt. Diese sollte verwendet werden. Auch eine Vermietung an Angehörige reicht aus, sofern die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete entspricht. Auf regelmäßige Anpassungen während der Frist von 10 Jahren sollte geachtet werden, um die vollständige Versagung der Sonderabschreibung zu vermeiden. Bei Tod des Vermieters stellt sich die ungeklärte Frage, ob die Weiternutzung durch den Angehörigen als Erbe als Vermietung gilt. Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag. Gewählt werden kann eine Sonderabschreibung zwischen 0 und 5 %. Eine spätere Nachholung dürfte nicht möglich sein. Es empfiehlt sich, die Sonderabschreibung in voller Höhe zu nutzen. Wird die Wohnung innerhalb der Frist von 10 Jahren veräußert, muss der Erwerber hinsichtlich des noch verbleibenden zeitlichen Anteils die Vermietung fortsetzen. Dies sollte im Kaufvertrag verbunden mit entsprechenden Informations- und Schadensersatzpflichten vereinbart werden. Ansonsten kann es sich empfehlen, die Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren z.B. im Familienkreis zu veräußern, um Abschreibungspotential zu schaffen. Ein Anwendungsfall von § 42 AO dürfte nicht vorliegen. Die Grenze von 3.000 EUR je qm Wohnfläche dürfte dazu führen, dass auch bei einfacher Ausstattung der Neubau einer Wohnung kaum möglich sein wird. Besondere Bedeutung dürfte § 7b EStG erlangen beim Umbau bisher anders genutzter Flächen.

(so Kaminski, Förderung des Mietwohnungsneubaus, Stbg 2019, 487)

• 2020

Begriff der neuen Wohnung/Zweifelsfragen/§ 7b EStG

Fraglich ist, wie der Begriff der neuen Wohnung i.S.v. § 7b EStG zu verstehen ist. Gefördert wird die Schaffung neuer Wohnungen sowohl im Rahmen einer Neubaumaßnahme als auch im Rahmen von bestehenden Gebäuden. Die neue Wohnung muss zusätzlich und erstmals geschaffen werden. Die Verlegung oder Erweiterung von Wohnraum reicht nicht aus. Auch muss die neu geschaffene Wohnung den Anforderungen von § 181 Abs. 9 BewG genügen. Werden aus einer Bestandswohnung zwei unabhängig voneinander nutzbare Mieteinheiten geschaffen, findet § 7b EStG hinsichtlich einer der beiden Wohnungen Anwendung. Dem Steuerpflichgen dürfte insoweit ein Wahlrecht zustehen. Die Wohnung setzt eine Mindestgröße von 23 qm voraus. Wird durch eine Baumaßnahme bei einer bestehenden Wohnung diese Mindestgröße erstmals überschritten, dürften nach Sinn und Zweck von § 7b EStG Sonderabschreibungen nicht zu gewähren sein. Gleiches dürfte gelten, wenn eine Wohnung nicht mehr kurzfristig, sondern dauerhaft fremdvermietet wird. Eine vorübergehende Untervermietung privaten Wohnraums kann im Rahmen von § 7b EStG zu einer rückwirkenden Korrektur der Begünstigung führen. Es bestände die Möglichkeit, die Vereinfachungsregelung in R 21.2 Abs. 1 Satz 2 EStR insoweit aus Gründen der Billigkeit sinngemäß anzuwenden. Die Grundsätze des § 7 Abs. 5 EStG können im Rahmen von § 7b EStG nicht entsprechend herangezogen werden.

(so Heine, Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau - zum Begriff der "neuen Wohnung", Stbg 2020, 11)

Mietwohnungsneubau/Zweifelsfragen/Gestaltungsüberlegungen/§ 7b EStG

Bei § 7b EStG handelt es sich um eine Sonderabschreibung, über die im Ergebnis bis zu 28 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten in Abzug gebracht werden können. Der Umbau bestehender Wohnungen ist nicht begünstigt. Anders ist dies, wenn bestehende Gebäudeflächen dergestalt umgebaut werden, dass dadurch erstmals eine neue Wohnung entsteht. Entsprechendes gilt bei A...