Rn. 1
Stand: EL 157 – ET: 04/2022
Nach § 21 Abs 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % (ab VZ 2021, vorher 66 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die ortsübliche Marktmiete ist die Bruttomiete (ortsübliche Kaltmiete – Nettomiete – plus die nach der BetriebskostenVO umlagefähigen Kosten (BFH BStBl II 2016, 835; R 21.3 EStR 2012). Bei Vorliegen eines Mietspiegels ist diese die ortsübliche Miete. In Betracht kommt auch eine vom FA erstellte Mietpreissammlung (FG BBg EFG 2017, 1512). Maßgeblich ist der untere Rand des Mietspiegels (BFH BFH/NV 2007, 2291). Der Ausgangspunkt des Vergleichs ist die vereinbarte Miete (BFH BStBl II 1997, 605 noch zur damaligen 50 %-Grenze).
Rn. 2
Stand: EL 157 – ET: 04/2022
Wird eine möblierte Wohnung oder eine Wohnung mit Einrichtungsgegenständen (zB Waschmaschine, Trockner, Einbauküche) überlassen, so kann dies Folgen für die ortsübliche Marktmiete haben. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete iSd § 21 Abs 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt (BFH BFH/NV 2018, 849 mit Anmerkung Rukaber, NWB 2018, 2462).
Rn. 3
Stand: EL 157 – ET: 04/2022
Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und weniger als 66 % (ab VZ 2021), ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen (so bereits BFH BStBl II 2003, 646).
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