Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 15 ... / 5. Abgrenzung gewerblicher Vermietung gegenüber VuV iSv § 21 EStG

a) Grundbesitz

aa) Wohnraum-Dauervermietung mit Sonderleistungen

Schrifttum:

Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205;

Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 vom 31.03.2023, Beilage, S 11.

Verwaltungsanweisungen:

R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2022;

FinBeh Hamburg, Fachinfo vom 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, koord, DStR 2018, 1821 (Studentenwohnungen uÄ).

Rn. 137

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Wegen des Rahmens privater Vermögensverwaltung, zu der die VuV von Gebäuden mit dem Schwerpunkt Fruchtziehung zählt unter Berücksichtigung der dafür maßgeblichen Verkehrsauffassung – dh ohne damit vertraglich verknüpfter unüblicher Dienstleistungen – in Abgrenzung zur kurzfristigen gewerblichen Umschichtung von WG allgemein (§ 14 S 3 AO) s Rn 130.

Die auf Dauer angelegte übliche VuV eines bebauten Grundstücks erfüllt für sich genommen regelmäßig nicht die Voraussetzungen eines Gewerbebetriebs: BFH vom 01.10.1986, BStBl II 1987, 113, Leitsatz Nr 1; BFH vom 21.08.1990, BStBl II 1991, 126. Der Vermieter kann die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Arbeiten entweder selbst, ggf unter Einsatz eigener Mitarbeiter, übernehmen oder diese auch ganz oder teilweise auf selbstständige Dritte (zB eine Hausverwaltung) übertragen. Der eigene Einsatz des Vermieters kann sehr hoch sein und einer Vollzeittätigkeit entsprechen. Je größer der vermietete Gebäudebestand wird, umso umfangreicher wird zwar die mit der Verwaltung verbundene Tätigkeit, die die Einkunftsart charakterisierende Relation zwischen Vermögen und Tätigkeit bleibt aber erhalten: FG Münster vom 25.06.2020, 3 K 13/20, DStRE 2021, 221.

Um den Tatbestand des Gewerbebetriebs zu erfüllen, muss der Vermieter zusätzlich zur bloßen Nutzungsüberlassung unübliche besondere Verpflichtungen übernehmen in Form fortgesetzter Tätigkeiten oder ins Gewicht fallender Sonderleistungen. Die Üblichkeit der erbrachten Leistungen ist objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts zu beantworten und beurteilt sich nach den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls (BFH vom 23.07.2003, BFH/NV 2003, 1425; FG BBg vom 19.11.2019, 8 K 8055/17, DStRE 2020, 859 Rz 58, rkr), eine solche Entscheidung hat daher keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung: BFH vom 28.09.2010, BFH/NV 2011, 37 Rz 6. Das dient zwangsläufig nicht der eigentlich erforderlichen Rechtssicherheit, FG BBg vom 19.11.2019, 8 K 8055/17, aaO, zu II.1.a. Abs 5 der Begründung.

Zu den üblichen Tätigkeiten gehören lt FG Münster vom 25.06.2020, 3 K 13/20, aaO, im Einzelnen

• die Wohnungsverwaltung in Form der Suche nach dem passenden Mieter durch Anzeigen in Portalen, die Erstellung des Mietvertrags, die Wohnungsübergabe, der Einzug von Mietzahlungen, der Kontakt mit den Mietern während des laufenden Mietverhältnisses, das Abfassen von Betriebskostenabrechnungen, die Sauberhaltung der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten, die Gestaltung und Pflege der Außenanlagen einschließlich der Erfüllung der Räum- und Streupflicht, zudem die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungen sowie die Beauftragung der entsprechenden Handwerker, deren Überwachung und Kontrolle und deren Bezahlung.
• die Wohnungsbewirtschaftung in Form der Versorgung mit Strom, Heizkraft und Wasser und der Kontakt sowie die Abwicklung der Aufträge mit den entsprechenden Lieferfirmen einschließlich der Kontrolle und Bezahlung von Rechnungen.

Allein eine Möblierung oder eine Untervermietung von möblierten Zimmern an Dauermieter ist regelmäßig keine gewerbliche Betätigung, auch dann nicht, wenn der Vermieter dann eine übliche Zimmerreinigung erbringt (BFH vom 14.02.1989, BStBl II 1989, 922 mwN).

Maßgeblich ist eine Schwerpunktbetrachtung, ob die Fruchtziehung durch Vermietung im Vordergrund steht und durch Zusatzleistungen nur abgerundet wird oder ob erhebliche, über eine bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende Zusatzleistungen erbracht werden. Danach sind die Einkünfte aus der bloßen Vermietung von (19) voll möblierten Appartements eines "Boardinghouse", die der StPfl ua durch Flyer und in Buchungsportalen bewirbt, auch dann (noch) als Einkünfte aus VuV zu qualifizieren, wenn der StPfl das Boardinghouse zeitweise als "Aparthotel" bezeichnet, allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet und die Nutzer als "Kunden" bezeichnet: FG Köln vom 12.11.2020, 15 K 2394/19, DStRE 2021, 1226, rkr, zu II.1. der Begründung. Sie wird nur dann eine gewerbliche Tätigkeit, wenn ins Gewicht fallende Sonderleistungen des Vermieters hinzutreten, die der Tätigkeit des Vermieters als Ganzes das Gepräge geben, weil die Nutzung der Immobilie zurücktritt hinter die Bereitstellung einer – mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbaren – einheitlichen unternehmerischen Organisation: BFH vom 14.07.2016, BStBl II 2017, 175 Rz 37; BFH BStBl II 1986, 359; BFH/NV 2004, 945; 2004, 1640; BFH vom 18.01.1973, BStBl II 1973, 561. Die ergänzende Versorgung des vermieteten Objekts mit Strom zB stellt nur ausnahmswei...