Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 4. Nachweiserfordernisse bei Ferienwohnungen

Rn. 37

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Ein besonderer Fall zur Einkünfteerzielungsabsicht bildet die Vermietung von Ferienwohnungen. Hier haben sich spezielle Regeln durch die Rspr des BFH entwickelt.

a) Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung ausschließlich an Feriengäste

Rn. 38

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen (st Rspr zuletzt BFH BFH/NV 2017, 728 mwN; BFH BFH/NV 2019, 390). Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die Vermietung in Eigenregie durchführt oder die Durchführung einem Dritten (zB Vermietungsorganisation, Kurverwaltung) überlässt (BFH BStBl II 2001, 705; 2003, 914; BMF BStBl I 2004, 933 Rz 16).

Rn. 39

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Feststellungslast, dass ausschließlich eine Vermietung der Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vorliegt, liegt beim StPfl. Die Voraussetzung ist erfüllt, wenn der StPfl einen der folgenden Umstände glaubhaft macht (BMF BStBl 2004, 933 Rz 17):

• Der StPfl hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung oa) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus des StPfl oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des StPfl entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der StPfl die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
• Der StPfl hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderen Verhältnisse des StPfl zugeschnitten sind.
• Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison. Im Fall des Unterschreitens der ortsüblichen Vermietungszeit ist eine Prognose erforderlich (s BMF BStBl 2004, 933 Rz 36). Unterschreitet das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich, ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind, entfällt die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht, so dass eine Totalüberschussprognose erforderlich ist. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Unterschreiten von mindestens 25 % gegeben ist (BFH BStBl II 2005, 388; 2007, 256; BFH/NV 2016, 550; 2019, 390; OFD Nds v 18.06.2010, S 2254–52 – St 233/St 234, Rz 1.c.).

Rn. 40–49

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei

b) Keine Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht

Rn. 50

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

In folgenden Fällen ist die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht möglich:

ba) Selbstnutzung der Ferienwohnung

Rn. 51

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn der StPfl sich eine Selbstnutzung der Ferienwohnung vorbehalten hat, und zwar unabhängig davon, ob und inwieweit er tatsächlich von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch gemacht hat (BFH BFH/NV 2006, 1281; 2008, 34). Denn der Umstand, dass die Wohnung auch zur privaten Erholung genutzt wird, lässt den Schluss zu, dass WK-Überschüsse auch aus privaten Motiven hingenommen werden (BFH BStBl II 2002, 726). In einem solchen Fall ist eine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht erforderlich (BFH BFH/NV 2004, 957; 2006, 1281; 2006, 1471; 2008, 34; 2013, 1552).

bb) Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit

Rn. 52

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Eine Überschussprognose ist auch in den Fällen der ausschließlichen Vermietung an Feriengäste und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Wohnung zu erstellen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschritten wird; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % auszugeben (BFH BFH/NV 2005, 602; 2005, 1059; 2006, 719; 2016, 550; 2019, 390; BStBl II 2007, 256). Im Fall, eines Vermietungshindernisses (zB Sanierungsmaßnahmen) kann dies jedoch nicht gelten (Pfirrmann in H/H/R, § 21 EStG Rz 72, Oktober 2018).

Ortsüblich bedeutet in diesem Zusammenhang der Vergleich mit den Mietzeiten, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden (BFH BStBl II 2009, 138; 2020, 548). Dabei ist der Begriff "Ort" nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann je nach der Struktur des Ferienwohnungsmarktes das Gebiet einer oder mehrerer vergleichbarer Gemeinden sowie lediglich Teile davon umfassen (BFH BStBl II 2009, 138; FG BdW v 18.05.2009, 6 K 249/07, nachgehend BFH v 14.01.2010, IX B 146/09, BFH/NV 2010, 869; 2019, 390). Zu beachten ist dabei, dass die sog Feststellungslast (Beweislast) beim StPfl liegt (BFH BStBl II 2009, 138; FG BdW v 18.05.2009, 6 K 249/07).

Im Einzelfall kann die Ermittlung der durchschnittlichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen an einem Ferienort Schwierigkeiten bereiten. Neben einem Sachvers...