Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 4. Strukturelle Vermietungshindernisse

Rn. 263

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Der BFH hat in seiner neueren Rspr insbesondere Stellung dazu bezogen, wie bei Leerständen wegen struktureller Vermietungshindernisse zu verfahren ist. Dieser Bereich betrifft vor allem ostdeutsche Wohngebiete und auch immer mehr westdeutsche strukturschwache Regionen. Durch ein "Überangebot" von Wohnobjekten in diesen Gebieten ist eine Vermietung von vornherein aussichtslos. Hier hat der BFH in seinen Entscheidungen vom 11.12.2012 die Ansicht vertreten, dass in diesen Fällen einer Einkünfterzielungsabsicht zu verneinen ist.

Rn. 264

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Hierzu heißt es in den Urt BFH BStBl II 2013, 279 (bestätigt durch BFH BFH/NV 2017, 1322) und BFH BStBl II 2013, 693:

Zitat

"Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom StPfl aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt (Hervorhebung durch den Verfasser); davon kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender – und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender – Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann."

Rn. 265

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Hier wird die möglicherweise subjektiv vorhandene Einkunftserzielungsabsicht durch objektiv entgegenstehende Umstände überlagert. Dies entspricht mE der bei der Abgrenzung zur Liebhaberei iRd gewerblichen Einkünfte ergangenen Rspr des BFH, die davon ausgeht, dass eine Gewinnerzielungsabsicht dann nicht angenommen werden kann, wenn der Betrieb von Anfang an in einer Art und Weise betrieben wird, so dass kein Gewinn erzielt werden kann.

Rn. 266

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Dem ist mE zuzustimmen, soweit eine solche Überlagerung objektiver Umstände – hier die fehlende Marktgängigkeit oder anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse – beim Erwerb bzw bei der Herstellung des Objekts objektiv erkennbar war. Hat sich jedoch diese Überlagerung erst später ergeben, zB weil das Objekt langjährig vermietet war und sich erst nun in der Zeit des Leerstands das strukturelle Problem gezeigt hat, so muss mE dem StPfl eine nachlaufende Frist für den Abzug von Aufwendungen gewährt werden, um sich auf die neue Beurteilung einstellen zu können (Nacke, GStB 2013, 235). Abgesehen davon sollte aber in dieser Situation der StPfl eine Veräußerung des Vermietungsobjekts ggf auch mit Verlust in Erwägung ziehen.

Rn. 267–270

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei